Az elmúlt évben Észak-Amerikában és Európában nőttek legnagyobb mértékben a bérleti díjak; az emelkedési ütem elérte a hosszú távú trendek 2–3-szorosát. A világviszonylatban tapasztalt 6 százalékos bővülés az előző évek erőteljes növekedését is túlszárnyalta. A jövőt illetően – a globális gazdasági bizonytalansági tényezők ellenére – a helyszínek iránti keresletet az eddigiekben is gerjesztő strukturális trendek továbbra is hálózataik bővítésére ösztönzik a logisztikai felhasználókat – vontak mérleget a Prologis elemzői.
2019-ben korábban sohasem tapasztalt mértékben, 5 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak Európában. A növekedés mögött az irányadó bérleti díjak növekedése áll, hiszen a díjkedvezmények évek óta tartó csökkenését követően a különféle ösztönzők – például az ingyenes bérleti lehetőségek – szintje jelenleg nagyon alacsony számos európai piacon.
A bérleti díjak emelkedését a rekord alacsony üresedési ráta és a pótlási költségek emelkedése ösztönzi (ld. keretben. A szerk.). Az ágazat alapvető működési környezete 2019-ben is erős maradt. Az erőteljes kereslet és az ennek megfelelő új kínálat eredményeképpen Európában mindössze 3,7 százalék az üresedés szintje; nemzetközi összehasonlításban jelenleg ez a legalacsonyabb érték. A legfontosabb piacokon az elérhető földterület szűkössége várhatóan tovább fokozódik. A növekvő építési költségek és telekárak miatt a pótlási költségek további dinamikus emelkedése várható. A befektetők ennek megfelelően a szükséges megtérülés biztosítása érdekében magasabb jövőbeni bérleti díjakkal számolnak.
2019-ben két fontos trend volt észlelhető a bérleti díjak területén. Egyfelől továbbra is dinamikusan emelkednek a bérleti díjak egyes érett piacokon (például Rajna–Ruhr-vidék, Hollandia, Stockholm, Prága). Az élénk befektetési hajlandóság és a szűk kínálat hozzájárultak a bérleti díjak fokozott ütemű emelkedéséhez. Másrészt nőttek a bérleti díjak a bérleti ciklus korai szakaszában lévő piacokon is, többek között Franciaországban, Olaszországban és Lengyelországban. A javuló piaci feltételek és a növekvő pótlási költségek felfelé hajtják az ezeken a piacokon még viszonylag alacsony bérleti díjakat.
Érdekes módon a nemzetközi kereskedelem által érintett tengeri kikötői piacokat szintén erőteljes növekedés jellemezte. Rotterdamban és Hamburgban, Európa legnagyobb konténerforgalmat bonyolító csomópontjaiban 6 százalék feletti volt a növekedés. Ezek a piacok a rendelkezésre álló terület szűkössége és a sokszínű kereslet miatt – a közelmúltbeli kereskedelmi feszültségek ellenére is – rugalmas alkalmazkodóképességről tettek tanúbizonyságot.
Idén tovább folytatódnak a gazdasági körülményekkel és a geopolitikával kapcsolatos bizonytalanságok. 2019-ben történtek előrelépések egyes kereskedelmi kérdéseket illetően (Brexit, NAFTA és Egyesült Államok–Kína 1. szakasz), de még sok kérdés vár megoldásra. Bár a bérleti szerződésekkel kapcsolatos döntéseket ezek a problémák mindeddig nem érintették, a gyengülő piaci várakozásokra ügyelni kell.
Ahogy bővülnek a lehetőségek arra, hogy az árukat közvetlenül juttassák el a fogyasztókhoz, a szállítási tevékenységek is egyre közelebb kerülnek a városközpontokhoz, mivel egyre erősebb az igény, hogy a raktári hálózatokból gyorsan fel lehessen tölteni a fogyó készleteket. Az új építésű raktárak bérleti díjaira vonatkozó friss adatok alátámasztják a kedvező elhelyezkedés alapvető fontosságát és egyben a bérleti díjak további emelkedésére vonatkozó várakozásokat az új fejlesztéseket illetően, ami felfelé hajtja a telekárakat. A Prologis úgy látja: a bérleti díjak várakozásokat meghaladó mértékű emelkedése valószínűsíthetően a jelentős, magas jövedelmű fogyasztói bázissal rendelkező helyszíneken lesz a leglátványosabb.
A strukturális tényezők a kereslet élénkülését segítik. A logisztikai ügyfelek a piaci bizonytalanságok ellenére tökéletesen tisztában vannak vele, hogy versenyelőnyük a korszerűsített ellátási lánc függvénye. Semmi sem indokolja ennek a hozzáállásnak bármilyen változását.
A munkaerő továbbra is kihívást jelent. A közlekedési csomópontokhoz való hozzáférés nemcsak a kiváló működés, de a munkaerő szempontjából is alapvető jelentőségű.
A kamatlábak csökkenése hatással lehet a fejlesztések gazdaságosságára. Az alacsonyabb kamatlábak elősegíthetik a fejlesztést, de az elérhető területek szűkössége továbbra is fontos akadályozó tényezőt jelent.
A főbb fogyasztási piacokon valószínűsíthetően erőteljesen növekednek majd a bérleti díjak. A végfogyasztók közelében található telkek iránti kereslet és a magas belépési korlát felfelé irányuló nyomást fejt ki a kiválóan hasznosítható földterületek bérleti díjára.
Mit jelent ez az ügyfelek szempontjából? A hozzáférés a legtöbb piacon előreláthatóan korlátozott marad 2020-ban, ami még fontosabbá teszi, hogy a logisztikai felhasználók előre tervezzenek helyigényeiket illetően. A legjobb helyszínek és épületek az alacsonyabb szállítási költségek (idő és távolság) és a munkaerőhöz való jobb hozzáférés következtében hatékonyabb működést tesznek lehetővé.
Mit jelent ez a befektetők szempontjából? Mivel a logisztikai felhasználók által az ellátási láncok korszerűsítéséhez használt adatok jobb rálátást biztosítanak a hálózatok működésére, nő a keresett mikrohelyszínek bérleti felára, hiszen ezek a helyszínek fokozott működési hatékonyságot tesznek lehetővé. A szerkezeti ellátási korlátok (földterület) rövid és hosszú távon egyaránt a bérleti díjak jelentős mértékű növekedését segítik elő, jelzik előre a Prologis szakértői.
Emelkedő pótlási költségek
A logisztikai ingatlanokkal kapcsolatos pótlási költségeket a logisztikai ügyfelek jelenlegi szükségletei befolyásolják. A pótlási költségek meredek emelkedésére több strukturális trend is hatással van. Az ügyfelek tevékenysége összetett, ezért az áteresztőképesség fokozása és a fenntarthatósági célok megvalósítása érdekében nagyobb költségekkel felszerelt épületekre van szükség. A környezeti hatásokkal kapcsolatos magasabb adók, a szigorúbb helyi építési előírások és a foghíjbeépítés jellegű fejlesztésre alkalmas telkek szűkössége a fogyasztók közelében szintén meghatározzák a növekedést.
A pótlási költségek világszerte rekordokat döntenek. Stabil kapitalizációs ráta és működési környezet mellett a pótlási költségek a piaci bérleti díjak növekedését eredményezik. Az elmúlt három évben a fő fejlesztési piacokon az építési költségek 25 százalékkal emelkedtek Európában.
Mérési módszertan
A Prologis logisztikai bérletidíj-index a nettó tényleges bérleti díjak növekedési trendjeit vizsgálja a logisztikai ingatlanok legfontosabb piacain Észak-Amerikában, Európában, Ázsiában és Latin-Amerikában. Az általuk alkalmazott különleges módszertan a logisztikai központok bérleti díjait vizsgálja az árkedvezmények kiszűrése után. Az index kialakítása során a piaci árképzésre vonatkozó helyi ismereteiket ötvözik a Prologis Research globális portfóliójából származó adatokkal. A regionális és globális bérleti adatok a piaci bevételekre vonatkozó becslésen alapuló súlyozott átlagokat jelentenek.
