A logisztikai szolgáltatások bővülése kéz a kézben jár az ingatlanfejlesztéssel a Waberer’s életében. Alapvetően a saját szerződéses logisztikai üzletáguk feladatait szolgálja ki a meglévő ingatlan-infrastruktúrájuk, de a növekvő volumenek folyamatosan serkentik a jelenleg összesen 250 ezer négyzetméteres – 34 százalékban saját és 66 százalékban bérelt – raktárkapacitás bővítését, emellett gyáron belüli (inhouse) és kiszervezett (outsourced) logisztikai szolgáltatást is nyújtanak, további 300 ezer négyzetméteren. A portfólió új irányaként pedig külső félnek – de csak konkrét igényre, nem spekulatívan – is nyújtanak ingatlanfejlesztési megoldásokat, elsősorban az országba újonnan betelepülő nagybefektetőket célozva, az általuk felépülő gyárak és kapcsolódó létesítményeik igényeire szabva.
– Mi hajtja a közép-kelet-európai régió ingatlanpiacát?
– Azt gondolom, hogy az elektromosjármű-ipari forradalom – beleértve a járművek, az akkumulátorok és egyéb alkatrészek gyártását – a mi térségünkben egyértelműen katalizáló hatású. Míg korábban a kontinentális Európából más földrészekre telepítettek gyártókapacitásokat az olcsóbb előállítási költségek, munkabérek miatt, mára a nagyobb járműgyártók előszeretettel visszahoztak bizonyos termelési kapacitásokat vagy ide, Európába, vagy annak perifériájára (Észak-Afrikába, Törökországba). Ezekkel a készletekkel kevésbé kitettek az alapanyag-ellátás kockázatának, amire bőven volt példa az elmúlt időszakban világjárvány, háborús konfliktusok vagy akár logisztikai problémák (Szuezi-csatornánál) következtében. Ebből a tendenciából az alacsonyabb ingatlanbérleti és munkaerő-költségek révén a régiónk egyértelműen profitál. Az ingatlanpiac másik motorja a távol-keleti, jellemzően kínai nagy elektromobilitási – részben elektromosjármű-, részben akkugyártáshoz kapcsolódó – beruházások megjelenése és az ezzel kapcsolatos működőtőke-beáramlás. Ugyanakkor a veszélyhelyzetek, az általános létbizonytalanság – legyen az világjárvány vagy háború – megértettették a piaci szereplőkkel a zökkenőmentes ellátási láncok, anyagáramok fontosságát, és az ipari ingatlanok felértékelődtek a befektetők szemében is, azonban a globális keresletcsökkenés miatt mára többen késleltetik, elnapolják a beruházásaikat. Ami az e-kereskedelem felhajtóhatását illeti, a távol-keleti árudömping (Temu, Shein) masszív átrendeződést hozott: kevésbé jellemző itthon az utolsó kilométeres logisztikai és a fulfillment raktározási igény, mert az ide érkező volumeneknek csak 5–6 százaléka marad Magyarországon, az összes többit a térségünk környező országaiban vagy a nagyobb vásárlóerővel bíró nyugat-európai államokban terítik. Hozzánk sokkal inkább a beléptető (gateway) és elosztó (hub) szerep illeszkedik, kihasználva a földrajzi adottságunkat, jó úthálózatunkat, az üzleti kapcsolatrendszerünket és a jól működő cargorepterünk előnyeit.
– Ebben a megközelítésben a budapesti és környéki vagy a vidéki ingatlanfejlesztéseknek van nagyobb létjogosultsága?
– Azt gondolom, hogy az ingatlanfejlesztésnek abból a szempontból lehet a vidéki helyszíneken nagyberuházási jövőképe, hogy a gyárat ugyan a befektető építi meg, de a környező rátelepülő beszállítói kör és a külső raktár vonatkozásában megjelenhetnek az intézményesítettebb ingatlanfejlesztők, ha nyitottak rá. Ténykérdés, hogy fejnehéz az országunk a sugaras útinfrastruktúrát és a lakosságszámot illetően is, ezzel együtt kialakulhattak volna komolyabb másodlagos piacok; de még nem történt meg, viszont folyamatos fejlődést mutat. Személyesen nagyon támogatom, hogy ne Budapestről és környékéről szóljon minden ipari ingatlanfejlesztés. A fővárosi piac már most túlfejlesztett, jó ideje 8–9 százalékos üresedési rátával, ami szerintem rövidesen 20 százalék körüli szintre fog emelkedni. Ezért jómagam önmérsékletet javasolnék a spekulatív ingatlanfejlesztések kapcsán, de pusztán azért, mert idő kell a piacnak, amíg a nagy mennyiségű üres – és hozzáteszem: jellemzően korszerűtlenebb és kevésbé frekventált lokációkban elhelyezkedő – raktárcsarnokot felszívja. Sokkal inkább a meglévő kapacitások korszerűsítése, energiahatékonysági felújítása a célravezető megoldás a folyamatos zöldmezős beruházások helyett. Budapesten tehát nem látom rövid és középtávon az előrelépést, annál inkább hiszünk a vidéki helyszínekben és az ott megvalósuló testre szabott (BTS) fejlesztésekben.
– Ahol viszont a Waberer’s pont zöldmezős beruházásokat hajt végre…
– Cégcsoportunk nagyon komolyan veszi a fenntarthatósági célok megvalósítását, ezt pedig többek között az ingatlanállomány folyamatos korszerűsítésével és csúcstechnológiát képviselő, új ingatlanok felépítésével érhetjük el. A nyáron átadott ecseri központunk 18 milliárd forintos beruházási összköltsége a vállalat történetének eddigi legnagyobb összegű és egyben első teljesen zöldmezős ingatlanfejlesztése, ahol több száz millió forintot költöttünk a kiemelkedően magas, A++ energiahatékonyság elérésére: telepítettünk különböző épületfelügyeleti és energiamenedzsment-rendszereket, valamint beszereltünk számos energiahatékony műszaki megoldást, amelyekkel kiemelkedően alacsonyan tudjunk tartani az energiafelhasználásunkat. Nemcsak az üzemeltetés során, hanem az építkezéskor is szem előtt tartottuk a fenntarthatósági szempontokat és a BREEAM Very Good minősítés eléréséhez szükséges kritériumokat. Az építési hulladék 80 százalékát újrahasznosítottuk, mindenhol mozgásérzékelővel vannak ellátva a ledfényes világítótestek, minimalizálva az energiapazarlást, több mint 80 darab okoshőmérő gyűjti folyamatosan az adatokat, és intelligens BMS rendszer vezérli a gépészeti és elektronikus berendezéseket. A tetőre telepítettünk egy 0,5 MW teljesítményű napelemparkot, és a csarnok teljes területén hőszivattyús rendszer működik. A két technológiát kombinálva gyakorlatilag ingyen állítjuk elő a hűtési-fűtési energia jelentős részét. Az épület egyébként egy 13,5 hektáros területen helyezkedik el, a hasznos alapterülete pedig 47 ezer négyzetméter. Az M0-ás körgyűrű és a Liszt Ferenc Nemzetközi Repülőtér közelsége kulcsfontosságú, mert bár a légi áruszállítás volumenében elenyésző a közúton vagy vasúton szállított árumennyiséghez képest, de ezen tevékenységünk bővítésével párhuzamosan komoly fellendülést és egyben lehetőségeket látunk a légi üzletágban is. Az építkezés 15 hónapig tartott. A létező legmagasabb műszaki tartalommal láttuk el az épületet, számos ponton jócskán felülteljesítjük az iparági sztenderdeket, például vastagabb és erősebb a padlólemez, hogy nagyobb megoszló és pontszerű terheléseket is elviseljen, sőt a rámpakiegyenlítők is vastagabb acélból készültek. Említhetném még a nagyon magas színvonalú gyengeáramú hálózatot is, ami az erősen digitalizált és kimagasló hatékonysági mutatókkal (KPI) működő raktári operációnkat támogatja. A csarnok négy tűzszakaszból áll, ezen belül az egyik helyiséget magasabb tűzvédelmi szempontok szerint alakítottunk ki, hogy akár hajtógázas (aeroszol) termékeket is lehessen tárolni. Úgy terveztük meg az épületet, hogy az igények megváltozásával könnyen lehessen a tereket variálni, új irodákat kialakítani. Ügyféligényeknek megfelelően a soros raklapos állványrendszer mellett olyan galériás polcrendszert is telepítettünk, ahol a kisméretű, de annál értékesebb árukat, például telekommunikációs eszközöket lehet tárolni. Ezekhez automata szállító- és válogatópálya is kapcsolódik. Stratégiánk része, hogy a magas hozzáadott értékű szolgáltatások keretében az e-kereskedelmi és házhoz szállítási szegmensben is erősítsük a jelenlétünket.
– Ecser mellett Debrecenben és Szegeden is nagy volumenű fejlesztéseket indítanak.
– Debrecenben 2025-ben felépítünk egy 22 ezer négyzetméteres logisztikai létesítményt az országos lefedettség növelése és a felfutó ipari termelés (BMW, CATL stb.) kiszolgálásának érdekében. Telket már vásároltunk, jelenleg folyik az építési engedélyezési eljárásunk, és szerintem ez év novemberében el is fogjuk tudni kezdeni a kivitelezést, hogy 2025 végére működjön az operáció. Az ingatlan pontosan a készülő BMW-gyárral szemben található, közvetlenül az autópálya mellett, és a konténertermináltól nem messze. Az elektromobilitáshoz kapcsolódó high-tech gyártási tevékenység a legmagasabb színvonalú és kiemelkedően hatékony logisztikai kiszolgálást igényli, ezért az épülő bázisunkat is úgy alakítjuk ki, hogy biztosítani tudjuk az elvárt szolgáltatási színvonalat. Képessé tesszük az épületet például lítiumion-akkumulátorok tárolására is, ami speciális technológiát kíván környezet- és tűzvédelmi szempontból is. Az épület – az ecserihez hasonlóan – megkap minden elérhető épületfelügyeleti és energiahatékonyságot támogató megoldást, amellyel a fenntarthatósági célok és a költséghatékony működés egyaránt megvalósíthatóvá válik. Szegeden, a BYD gyár tőszomszédságában pedig intermodális logisztikai fejlesztésbe kezdünk, ahol a vasúti és közúti kapcsolatok találkoznak egymással. Ehhez a társaságunk megvásárolta a PSP Csoport vasúti logisztikai céget, amelynek szegedi terminálja már most is működik az egykori kiskundorozsmai átrakó területén, összekötve a nyugati és közép-európai vasúti átrakókat és a Budapest–Belgrád vasútvonalra való könnyű rákapcsolódási lehetőséggel. A PSP akvizíciójával egy nagyon jól működő és stabil ügyfélkörrel rendelkező cégben szereztünk többségi tulajdont, amelynek a képességeit remekül ki tudjuk használni. Egyrészt a klasszikus konténerszállítást tudjuk erősíteni, másrészt a félpótkocsik vasúti szállítását, amiket aztán intermodális csomópontokon – például Szegeden – lerakodunk, és akár elektromos vagy LNG-vontató után kötve a közúton folytathatják az útjukat. Ez a rendszer az end-to-end szolgáltatásokat és fenntartható áruszállítási célok megvalósulását is erősíti. A terminál már jelenleg napi több vonatpárt tud kezelni, a kapacitása pedig ütemezetten bővíthető, a BYD tervei szerint ugyanis idővel akár 1000 jármű is legurulhat a gyártósorról naponta, ami hatalmas gyáron belüli (inhouse) és kiszervezett (outsourced) logisztikai potenciált jelent. Azt gondolom, hogy ahogy Debrecenben, úgy Szegeden is magas színvonalon leszünk képesek kiszolgálni az elektromobilitáshoz kapcsolódó logisztikai feladatokat.
– Hogyan lehet megtalálni az egészséges egyensúlyt a magas műszaki tartalom, az energiatakarékosság és a fenntarthatóság között?
– Számunkra nem a legalacsonyabb beruházási költség az elsődleges vezérelv, hanem sokkal inkább a működési hatékonyság növelése és a folyamatos üzemeltetés alacsony költségszinten tartása jelenti a kihívást. Amikor tehát saját magunknak fejlesztünk, akkor a magas műszaki tartalmú és energiahatékony épület az operatív üzemeltetés alatt rövid időn belül megtérül számunkra, ráadásul a logisztikai szolgáltatásokat egy magasabb színvonalon tudjuk működtetni, ami ezáltal egyben verseny-
előnyt is jelent. Azt gondolom, hogy ebben a piaci versenyben – akár saját részre, akár külső félnek fejlesztünk – korunk vívmányai lényeges szempontok, a fenntarthatóság már nem választható tényező, hanem belépőküszöb. A számunkra nagyon fontos társadalmi felelősségvállalás mellett a fenntartható ingatlanfejlesztésnek van egy gazdasági észszerűsége is, finanszírozási oldalról. Eggyel magasabb energiaszintűvé tenni egy létesítményt körülbelül 5 százalékos többletköltséggel jár, ám a fenntartható megközelítés gyakran pici odafigyeléssel és tudatos erőforrás-gazdálkodással elenyésző költség mellett is csodákra képes. A Waberer’s-nél azt az elvet képviseljük, hogy ha egy beruházás belátható időn (3–5 éven) belül megtérülhet, akkor azt meg kell csinálnunk ma, és be kell fektetnünk a jövőbe. Úgyhogy én egyértelműen azt gondolom, hogy a szemléletváltás mellett megéri az említett pénzügyi ráfordítás is. Hozzáteszem: az ecseri komplexumunknál azt tapasztaljuk az eddigi néhány hónap adatai és az előzetes becslések alapján, hogy a magas műszaki tartalommal megépített épület az üzemeltetési költségben 20–30 százalékkal, energiaköltségben pedig akár 40–50 százalékkal hatékonyabban tud működni, mint a portfóliónkban lévő többi raktárlétesítményünk.
– A saját üzleteiket kiszolgáló saját és bérelt ingatlanállományok hálózatába hogyan illeszkedik a Magyar Postának dedikált fejlesztés?
– A vállalatunk a fennállása 75 éve alatt rendkívül nagy logisztikai tudást és tapasztalatot halmozott fel. Ezt nemcsak a saját magunknak épített csarnokok fejlesztésében szeretnénk hasznosítani, hanem adott esetben a piacon is szeretnénk kamatoztatni. Ennek első eredménye a Magyar Posta tenderének elnyerése és 25 ezer négyzetméteres csomaglogisztikai központjának megépítése, szintén Ecseren, 2025 végéig. A területszerzéstől, közművesítéstől, tervezéstől, finanszírozástól kezdve a teljes kivitelezésig mi visszük a projektet, és a végén értékesítjük azt a Magyar Posta részére. Tehát ilyen értelemben ez egy vegytiszta ingatlanfejlesztés, ami itt és most nincs kombinálva az általunk nagyon magas színvonalon nyújtott logisztikai szolgáltatásokkal.
– Milyen sikere van az egyedi, jellemzően külföldi nagyberuházói igényre kidolgozott one-stop-shop koncepciónak?
– Nekünk az a hozzáadott értékünk a piacon, hogy mentőövet kínálunk azoknak, akik nem ismerik a helyi adottságokat: megfogjuk a kezüket, és úgy ingatlanfejlesztőként, mint egy személyben logisztikai szolgáltatóként megteremtjük számukra az interfészt a gyártó- és a raktárcsarnokok között. Ezzel a modellel elkerülhető, hogy elvesszen a sok bába között a gyerek, és érvényesülhetnek a szinergiahatások. Ez továbbra sem minősül spekulatív ingatlanfejlesztésnek, noha harmadik feles. Ami a koncepció eredeti céljait illeti, számos ilyen tárgyalásunk van Magyarországra gyártókapacitást betelepítő cégekkel, ám úgy látjuk, hogy ők első körben a saját gyáraik építésére fókuszálnak, helyettük sokkal inkább a már az országban lévő – meglévő vagy új – ügyfeleinknél van ennek egy jelentős foganatja. Az, hogy ezen tevékenységünk az elkövetkezendő években a Waberer’s Csoport mint tőzsdei vállalat szervezetében hol fog elhelyezkedni, önálló üzletágként milyen szintre növi ki magát, a jövő zenéje. A magunk részéről azon dolgozunk, hogy a piaci ingatlanfejlesztésünk egy folyamatosan felfelé ívelő pályán legyen, valamint a cégcsoport árbevételének és eredménytermelő képességének egyre erősebb pillére lehessen.
– Hol tart a cégcsoport külföldi terjeszkedése ingatlanoldalról?
– A szerződéses logisztikai üzletágban itthon egyértelműen piacvezetők vagyunk a már említett 250 ezer négyzetméteres (saját és bérelt) ingatlanállománnyal. Ezzel elértünk egyfajta korlátot a hazai növekedésben, az elkövetkezendő 10 évben legfeljebb 15–20 százalékkal tudjuk növelni a belföldi disztribúcióra szolgáló raktári állományunkat. Ezért egyfelől kitekintünk a régióba árut teríteni itthonról a környező országokban is, másfelől pedig ott megtelepülve is szerepet játszanánk a helyi logisztikai piacon. Erre van már példánk Pozsonyban, ahol a Slovnaftnak szolgáltatunk, és nyertünk vasúti áruszállítási tendert is a BMW-nél két vonalon, 2026-tól indulóan. Ezek mind-mind előremutató jelek arra vonatkozóan, hogy van keresnivalónk és üzleti lehetőségünk a közép-kelet-európai térségben is, magas hozzáadott értékű, háztól házig megoldásokat kínálva, fenntartható módon, intermodálisan. Mindkét márciusi akvizíciónk, a szerb MD International disztribúciós vállalat és a Petrolsped vasútvállalat hozza a kezdeti elvárásokat, jól teljesítenek. A szerb cég inkább disztribúciós feladatokra szakosodott, de kiváló kollégákkal és nagy tapasztalattal rendelkezik más logisztikai feladatok ellátásában is. Körülbelül 300 munkatársuk van, és 4 telephelyen összesen 10 ezer négyzetméternyi raktárkapacitásuk. Az integráció egy hosszú és nagy körültekintést igénylő folyamat, emellett az ügyfélkör bővítésére és a jelenlegi partnerek még magasabb színvonalú kiszolgálására az IT-rendszereket és egyéb infrastruktúrát is korszerűsítenünk kell. Szerbiában és rajta keresztül a délszláv térségben is első számú komplex logisztikai szolgáltatóvá kívánunk válni. Az akvizícióval szert téve tudásra, tapasztalatra, jogszabályi és helyismeretre, kapcsolati tőkére, helyi nyelvet beszélő motivált kollégákra a meglévő volumen mellett próbálunk szerezni nagyobb piaci részesedést és megnyitni új üzleti irányokat. Mindehhez természetesen elengedhetetlenek a különböző ingatlanberuházások a határokon túl is. Az MDI birtokában van egy belgrádi terület, ahol épp egy teljesen zöldmezős csarnokfejlesztésbe fogtunk, növelve ezzel a szerződéses logisztikai üzletág lehetőségeit; itt jelenleg az előkészítési munkák zajlanak masszívan. A szerbiai térnyerésünk tehát megnyithatja az utat újabb piacok felé is, sőt, nemcsak a Balkánon, hanem a régió más országaiban is folyamatosan monitorozzuk a lehetőségeket, a régió más piacai is célkeresztben vannak…
