A piaci tendenciák és a cégcsoportban rejlő potenciál lehetővé teszik, hogy a Waberer’s a fuvarozás mellett a komplex logisztikai szolgáltatások területén is a közép-kelet-európai régió egyik legmeghatározóbb szereplőjévé váljon. A legnagyobb feladat az új ingatlanfejlesztési igazgató számára, hogy az újonnan kialakított, általa irányított osztály a makrogazdasági hatások és az építőipari ágazat kihívásai ellenére a jövőben is megfelelő támogatást nyújtson a vállalat dinamikus üzletfejlesztése számára. Szucsány György egyértelmű célja költséghatékonyan és minél magasabb műszaki színvonalon fejleszteni fenntartható épületeket.
– Milyen makrogazdasági hatások határozzák meg ma az ingatlanfejlesztési piacot Európában?
– A válságok és változások évtizedét éljük, a világjárvány, az orosz–ukrán háború és egyéb makrogazdasági hatások azonnali és komfortzónán kívüli lépésekre kényszerítették a gazdaság szereplőit. Általánosságban elmondható, hogy Európa, de még inkább Közel-Kelet-Európa ingatlanpiacát három fő tényező katalizálja: az e-kereskedelem növekedése, az ellátási láncok rövidülése és az elektromosjármű-gyártási forradalom. Európában továbbra is töretlen az online kereskedelem fejlődése, de hazánkban a járvány végével az e-kereskedelem nem fejlődött olyan rohamléptékben, mint azt vártuk, és a kiskereskedelemben betöltött aránya is 8 százalék körüli szinten maradt. Ehhez nagyban hozzájárult a magas infláció és az energiaválság miatti áremelkedések negatív hatása is, ami a lakossági fogyasztás jelentős visszaesését okozta (láttuk a KSH jelentéseit: a kiskereskedelmi üzletek forgalma több mint 12 százalékkal csökkent az előző év azonos időszakához képest). A járvány idején tapasztalható lezárások, Kína zérótolerancia-politikája, valamint az orosz–ukrán háborús helyzet megváltoztatta a hagyományos logisztikát, és rákényszerítette a gyártóvállalatokat, hogy stratégiai készletezésre álljanak át és visszahelyezzék (re-shoring) vagy az anyavállalathoz közeli országokba (nearshoring) helyezzék át a termelőegységeik egy részét, kivédve ezzel egy újabb leállást és ellátási hiányt. Németország tradicionálisan vezette/katalizálta az európai gazdaságot, de rosszul ítélte meg a zöld forradalmat, azaz a megújuló energiák és az elektromosjármű-gyártás térhódításának ütemét: az e-mobilitással kapcsolatos termékfejlesztésben és gyártásban messze elmaradt Kínához és az USA-hoz képest. A fennmaradás kapcsán farkastörvények uralkodnak, amit legjobban egy Darwin-idézettel tudnék szemléltetni: „Nem a legerősebb marad életben, nem is a legokosabb, hanem az, aki a legfogékonyabb a változásokra.”
– Mi a helyzet Magyarországon?
– Erősen lokálpatrióta vagyok, de szakmai szemmel is azt gondolom, hogy Magyarország jól lovagolja meg ezen trendeket, nyugatról és keletről is érkeznek beruházások, ami komoly gazdasági fejlődést jelent. Egyike leszünk azon három országnak a világon, ahol mindhárom nagy német, prémium autóipari vállalat gyárat alapított, a keletről (jellemzően Kínából és Dél-Koreából) pedig több milliárd eurós működőtőke-beruházások érkeznek hazánkba. A gyártócégek és beszállítóik befektetései pedig a jelentős ingatlanfejlesztések mellett fejlett technológiát és know-how-t hoznak országunkba.
– Hogyan látja a magyar gazdaság hatását az ipari ingatlanpiacra: véget ér a főváros körüli ipari raktárfejlesztések aranykora?
– A pandémia alatt látványosan felértékelődött a logisztika és a szállítmányozás szerepe, és ezzel együtt kilőttek az ipari ingatlanfejlesztések is. A logisztikai piac azonban rendkívül törékeny, és gyorsan reagál a gazdasági hatásokra. A fogyasztások csökkenésével zsugorodik a háttérlogisztika, és ez kevesebb raktárkapacitást is igényel. Már látható, hogy emelkedik a főváros körüli üresedési ráta (most valamivel 8 százalék feletti), és a bérlők jó része már nem logisztikai, hanem összeszerelő- és gyártócég. Jómagam a jelen gazdasági környezetben a főváros körül, spekulatív alapon már nem fejlesztenék raktárakat, ahhoz még mindig magasak a kivitelezési és finanszírozási költségek, és – mint említettem – csökken a kereslet is. A testreszabott (build-to-suit, BTS) és vidéki ingatlanfejlesztésben viszont jelentős a potenciál, kihasználva a tranzitforgalmat és kiszolgálva a vidéki helyszíneken megvalósuló, jellemzően járműiparhoz kötődő nagyberuházások raktárkapacitási és logisztikai igényeit.
– Miért kap egyre nagyobb hangsúlyt a logisztikai szolgáltató életében az ingatlanfejlesztés?
– A Waberer’s Csoport középtávú stratégiájával összhangban célul tűztük ki a saját raktárak építését az alacsony költségszint mellett üzemeltethető logisztikai infrastruktúra részeként. Az mindenki számára egyértelmű, hogy az ingatlan, azaz a csarnokok a logisztikai infrastruktúránk egyik legfontosabb eleme, de az üzleti céljaink megértése érdekében közelítsük meg a kérdést a költségek és az operatív hatékonyság oldaláról is! Jelenleg több mint 200 ezer négyzetméternyi raktárterületen végezzük a szolgáltatást, amelynek több mint 80 százaléka bérlemény. A 75 éves múltunk és a piacvezető pozíciónk miatt azonban merünk továbbra is évtizedekben gondolkodni. Mi nem a viszonylag rövid megtérülést és a hozamalapú számítást alkalmazzuk, hanem felhasználói oldalról közelítjük meg a fejlesztést, és az operatív működésünket támogató csarnokok értékcsökkenését hasonlítjuk össze a piacon elérhető ingatlanok bérleti díjával. Így a versenyképes áron kivitelezett saját csarnokaink több mint 30 százalékkal alacsonyabb költségszintet jelenthetnek az egyes operációk eredménykimutatásában. Hatékonysági oldalról pedig három vezérelvet követünk a saját működésünk támogatására épített csarnokoknál: egyedi kialakítás és magas műszaki tartalom; fenntarthatóság és dolgozói elégedettség; valamint energiahatékonyság. Ezáltal az ügyfeleink számára költséghatékonyabb, magasabb minőségű és nagyobb hozzáadott értékű szolgáltatásokat tudunk nyújtani.
– Az Ön tavaszi érkezésével hogyan alakult át ez a terület a Waberer’s-nél?
– Korábban is nagy szakértelemmel rendelkező kollégák kezelték az ingatlanokkal kapcsolatos beszerzési és üzemeltetési feladatokat, de a fent említett terveink megvalósítása érdekében időszerű lett, hogy a stratégiai és zöldmezős ingatlanfejlesztések megvalósítására, valamint ezen portfólió vagyonkezelésére egy új igazgatóságot hozzunk létre a főtevékenység mellett és azt erősítve. Ezt a szervezetet építem fel a minél hatékonyabb és professzionális munkavégzés érdekében. Feladataim között szerepel a dinamikus üzletfejlesztés támogatására csarnokok fejlesztése a meglévő és új helyszíneken (Magyarországon és a környező országokban egyaránt), a vidéki raktárhálózatuk infrastruktúrájának korszerűsítése, valamint nagyberuházói igény esetén egyedi, célzott fejlesztések megvalósítása. Ez utóbbira kidolgoztuk a Waberer’s „one-stop-shop” koncepciót, ami egy egyedülálló és komplex modell, ahol az igény szerinti ingatlanfejlesztési és logisztikai szolgáltatások kombinációjával főként az országba betelepülő befektetőcégek számára kínálunk „all-in” megoldásokat. Összességében tehát felállítottunk egy részletes koncepciót, tudatosan fejlesztjük a portfóliónkat, és építjük az országos logisztikai hálózatunkat.
– Mennyiben jelennek meg a Waberer’s-nél és ezen belül az Ön területén a fenntarthatósági (ESG) trendek?
– Ebben úttörő szerepet töltünk be az iparágban, a zöld átalakulás és a fenntarthatóság a mindennapok és az alapvető vállalati értékrendünk részévé vált. Saját elkötelezettségünk, az uniós kategorizálásnak való megfelelés, valamint a finanszírozó intézetek és az ügyfeleink elvárásai mind-mind serkentik ezen törekvéseinket. Az alacsonyabb fogyasztású és káros-anyag-kibocsátású járművekre való áttérés, az alternatív hajtásláncú járművek flottánkba történő integrálása, valamint a logisztikai infrastruktúra (csarnokok, targoncák) fejlesztése tudatos stratégiai döntés a részünkről a fenntartható működés elérése érdekében. Az Európai Bizottság átfogó Közlekedés 2050 stratégiájának megvalósításához át kell alakítani Európa közlekedési rendszerét: 2030-ra a 300 km-nél nagyobb távolságú közúti árufuvarozás 30 százalékát, 2050-re pedig 50 százalékát alternatív módra kell terelni, ami nálunk praktikusan a vasutat jelenti. Ennek érdekében nagy erőkkel fejlesztjük az intermodális részlegünket. Emellett szintén nagy hangsúlyt fektetünk a fenntartható épületfejlesztésre is, tekintettel arra, hogy az EU teljes energiafogyasztásának mintegy 40 százalékáért az épületek felelősek. Kizárólag a fenntartható ingatlanfejlesztésekkel és a meglévő épületek energetikai megújításával érhető el az Európai Zöld Megállapodásban (European Green Deal) lefektetett célok megvalósulása, azaz hogy 2030-ra 55 százalékkal, 2050-re 90 százalékkal csökkenjen a környezet terhelése.
– A fenntarthatósági szempontokat szem előtt tartva építik az új raktárlogisztikai bázisukat is Ecseren?
– Egyértelműen! A 47 ezer négyzetméter alapterületű csarnokban a legújabb műszaki technológiák alkalmazása segít majd bennünket abban, hogy elérjük az energiahatékony és környezetbarát működést és a „zöld operációnkkal” csökkentsük az ökológiai lábnyomunkat. A kivitelezés indulásától kezdve szelektíven gyűjtjük az építéshelyi hulladékot, amelynek több mint 80 százaléka újrahasznosításra kerül. Mozgásérzékelőkkel ellátott LED-világítást alkalmazunk a csarnok teljes területén, számtalan okosmérő kapcsolódik az intelligens épületfelügyeleti rendszerhez, a közlekedés és áruszállítás károsanyag-kibocsátásának csökkentésére pedig személy- és tehergépjármű-töltőket telepítünk az elektromos flottánk számára. Az energiahatékonyság számunkra kulcsfontosságú, a tetőre telepített nagyméretű napelemrendszer és a teljes csarnokban – raktárakat és irodákat beleértve – megújuló energiával működő hőszivattyús hűtő-fűtő rendszereknek köszönhetően a teljes épület elsődleges energiafelhasználásának 60 százalék fölötti részét megújuló energiával fogjuk előállítani. A projekt indulásakor BREEAM Good minősítést tűztünk ki célul, de a fenntarthatóság irányába mutató elkötelezettségünket jól szemlélteti, hogy nap mint nap azon dolgozunk, hogy a projekt befejezését követően egy magasabb, Very Good minősítést érjünk el.
– Mi várható jövőre?
– Az említett, kivitelezés alatt álló ecseri komplexum zöldmezős fejlesztése 2024. május végére készül el, és ezzel teljessé válik cégcsoportunk M0-s körgyűrű melletti raktárhálózata, amely így lehetővé teszi az országos és budapesti raktározási és disztribúciós rendszereink optimalizálását. Az elektromosautó-ipar előretörésével a Waberer’s egyre meghatározóbb szerepet szeretne vállalni az ehhez kapcsolódó gyáron belüli (in-house) és a kiszervezett (outsourced) logisztikában egyaránt. Előkészítés alatt van két vidéki raktárbázisunk fejlesztése, és a terveink szerint már 2024 nyarán elindul az építkezés mindkét nagyvárosban, hogy ezen létesítmények 2025 közepére megkezdhessék az operatív működésüket.
NÉVJEGY
Szucsány György az élelmiszeripari, minőségügyi diploma megszerzése után, 1999-ben egy gyorsétterem-hálózatnál kezdte a pályáját ellátásilánc-menedzserként, és saját bevallása szerint már akkor magával ragadta a beszerzés, raktározás és just-in-time szállítások szervezése. Nagy hatással volt rá az akkori főnöke tudása és tapasztalata is, így szinte azonnal beiratkozott a győri egyetem kihelyezett szakára, hogy logisztikát és szállítmányozást tanulhasson, ahol 2003-ban szerzett oklevelet.
Fiatal volt, és nagyon ambiciózus, a supply chain kezdetek után minőség-irányítási szakértőként csatlakozott az SGS-hez, a világ egyik vezető tanúsító vállalatához, ahol nagy tapasztalatra tett szert, mert auditorként több száz cégnél ellenőrizte a folyamatokat, többségében a gyártás és logisztika területén. Ezt követően maradt a minőségirányítás területén, és a klasszikus értelemben vett multinacionális vállalatnál eltöltött évek után, 2004-ben csatlakozott egy nemzetközi logisztikai szolgáltatóhoz: a Rynart Group regionális minőségügyi igazgatója lett, amely beosztás később kiegészült a logisztikai tervezés- és ingatlanfejlesztési területekkel is (fejlesztés Törökországban, zöldmezős beruházás Romániában, sale-and-leaseback tranzakciók stb.).
2008-ban az ipari és kereskedelmi ingatlanok fejlesztésére és vagyonkezelésére specializálódott angol cégcsoport, az IS Europe felkérte a bérlő nélkül maradt portfóliója ügyvezetésére. A gazdasági válság idején 20 százalékos üresedési ráta mellett ez lehetetlen küldetésnek bizonyult, de a szakember felállított a csapatot, újrapozícionálták az ingatlanokat, számos nagy bérbeadást hoztak tető alá, és 2016-ban – 8 év kemény munkáját követően – sikeres kilépéssel értékesítették a magyarországi portfóliót.
Ezután rövid ideig dolgozott még üzletfejlesztési vezetőként a CTP-nek, majd hasonló pozícióban, 2017-től az állami tulajdonú iparipark-fejlesztőnél, az Inpark márkanév alatt működő NIPÜF Csoportnál. 2020-tól a NIPÜF ingatlanfejlesztési és operatív működéséért felelős vezérigazgató-helyettese (COO), majd 2022-ben az Igazgatóság tagja lett. Fél éve igazolt a Waberer’s International cégcsoporthoz ingatlanfejlesztési igazgatóként.
