A raktári munkaerő csak az elmúlt évtizedben vált elsődleges jelentőségű kérdéssé. Abban a 12 országban, ahol a Prologis jelen van, a szakképzett munkaerőhöz való hozzáférés alapvető szempont a megfelelő ingatlan kiválasztásában. Több mint 16 millió négyzetméteres ingatlanportfóliója és a mintegy 700 egyedi ügyfele körében folytatott megannyi beszélgetés és saját adatai alapján a cég látja, hogyan járulhatnak hozzá a logisztikai ingatlanok a munkaerő hatékonyabb megtartásához. Ezeknek az ismereteknek a birtokában megoldásokat javasolnak a raktári munkaerő toborzását, képzését és megtartását illetően.
Európa-szerte több mint 150 ezer ember dolgozik a Prologis épületeiben. Soha korábban nem volt ennyire fontos, hogy milyen környezetben tevékenykednek ezek a munkatársak. A raktárépületekben ma már nem csak termékek tárolása zajlik: egyre magasabb hozzáadott értékű, komplex tevékenységek folynak, amelyek a korábban megszokottnál jóval sokszínűbb munkaerőt igényelnek.
A munkaerő sokféle kihívást jelent, és legalább ennyire széles a szóba jöhető megoldások köre is, amelyek között egyaránt találunk jól bevált, spekulatív és kontraproduktív elemeket. A munkaerővel kapcsolatos kihívást alapvetően a munkavállalók megszerzésének, képzésének és megtartásának szükségessége jelenti.
A most következő megállapítások alapja a Prologis két saját kutatása is. Az egyik – az Eyefortransporttal közösen végzett – kutatásban azt vizsgálták, hogyan látják az ágazatban tevékenykedő vállalatok a munkaerővel kapcsolatos trendeket és azok jövőbeni alakulását. Ezt a piackutatást a különféle ágazatokban és piacokon érintett, raktárépületet használó vállalatok (206 válaszadó) körében végezték. A második kutatás során – amely a Prologis önálló kutatása volt – saját ügyfeleiket (Európa-szerte 150 logisztikai raktárépületet üzemeltető menedzsert) kérdeztek meg a rendelkezésükre álló munkaerő összetételéről. Mindkét felmérést 2018 decembere és 2019 januárja között folytatták.
A munkaerő kérdése a logisztikai központokban fontosabb szempont, mint sokan gondolnák. Az Európai Unión belül a raktári dolgozók létszáma eléri a 3,3 millió főt. Az ügyfelektől kapott visszajelzések alapján Európában 10 ezer négyzetméter raktári alapterületre átlagosan több mint 100 munkavállaló jut, de az adatok a piaci körülményektől és a működés jellegétől függően széles sávban változnak. Az e-kiszolgáló központok például több mint tízszer annyi dolgozót foglalkoztathatnak, mint a hagyományos kiskereskedelem.
A munkaerő a legfontosabb kérdések egyikévé vált a Prologis ügyfelei körében. Egyre több a betöltetlen állás a logisztikai ágazaton belül. Európában az elmúlt öt évben megkétszereződött a betöltetlen állások aránya, és mára csaknem elérte a 3 százalékot. A legtöbb betöltetlen állás Csehországban (5,6 százalék), Németországban (4 százalék) és a Benelux-államokban (3,5 százalék) található.
A munkaerőhiány ciklikus és strukturális szempontból egyaránt jelentkezik. A logisztikai központokban végzett munka jellege változóban van: a strukturális hiány elsődleges oka az értéknövelt szolgáltatások egyre növekvő hányada, miközben a munkaerő elöregedése demográfiai kihívást jelent.
A Prologis megkezdte a munkaerővel kapcsolatos kihívásokra vonatkozó és az ezeknek megfelelő megoldások mérését és viszonyítását szolgáló saját adatbázisa létrehozását és elemzését. A rendelkezésre álló munkaerő alapvető szemponttá vált a helyszín kiválasztását illetően. A munkaerő rendelkezésre állása, minősége és rugalmassága mára a helyszín kiválasztásával kapcsolatos döntések egyik legfontosabb kritériumává lett. A ciklikus és strukturális trendek jelentette kettős kihívásnak köszönhetően a munkaerő fontossága az elkövetkező években csak növekedhet. Piackutatásuk eredményei alapján a szakképzett munkatársakhoz való hozzáférés már most sem egyszerű, és öt éven belül még nagyobb kihívást fog jelenteni.
A munkaerőhiány egyik következménye, hogy az ügyfelek a tevékenységüket a nagy népességközpontokon belülre vagy azok közelébe koncentrálják. A hely megválasztásával kapcsolatos elsődleges stratégia a bizonyos (rész)piacon vagy akár egyetlen parkon belüli koncentráció. A piackutatásban részt vevő válaszadók több mint fele választaná terjeszkedés esetén ezt a stratégiát. Ez a megközelítés elsősorban az elérhető munkaerő közelségén alapul.
Az eredményekből az is kiderül, hogy a munkavállalók több mint 85 százaléka 30 kilométeres közelségben lakik. A munkaerőforrások szűkössége miatt a már meglévő munkavállalók megtartása elsődleges szempont számos logisztikai központot üzemeltető vállalkozás számára. A (rész)piacokon kívülre költözés a jelenlegi munkavállalók nagy részének elvesztésével járna. Ennek a koncentrációs folyamatnak és a közeli munkaerőforrások növekvő jelentőségének következtében előreláthatólag egyre fontosabbá válnak a sűrűn lakott térségek. A távolabb fekvő helyszínek – annak ellenére, hogy az ingatlanok közvetlen költségei esetleg alacsonyabbak, kisebbek az adók, és szerepet játszanak egyéb ösztönzők is – egyre kisebb vonzerőt jelentenek, mivel a szükséges munkaerőt sem mennyiségileg, sem minőségileg nem tudják biztosítani. Ez a trend magyarázhatja az utóbbi időben a piaci ciklus gyorsulásával párhuzamosan a bérleti szerződések nagyarányú megújítását.
A Prologis az ügyfelek visszajelzésein alapuló saját adatai azt mutatják, hogy a logisztikai vállalkozásoknál már most is jelentős a rétegződés a különféle munkaköröket illetően. A válaszadók a munkatársaknak hozzávetőleg a felét jelölték meg raktári dolgozóként. A fennmaradó másik fél irodai dolgozó (20 százalék), járművezető (7 százalék), illetve vezető beosztásban (6 százalék) vagy egyéb munkakörben (15 százalék) dolgozik. Az értéknövelő tevékenységek bővülésével párhuzamosan várhatóan még komplexebbé válik a munkakörök megoszlása.
A logisztikai ingatlanágazatnak lehetősége van arra, hogy enyhítse a jelen kihívásait és megoldásokat kínáljon a jövőre nézve. A logisztikai épületek üzemeltetői folyamatosan vezetik be a napjaink munkaerővel kapcsolatos gondjainak leküzdését szolgáló különféle kezdeményezéseket. A legfontosabb ilyen kezdeményezések közé tartoznak a munkaerő megszerzését és megtartását célzó karrierfejlesztési programok, a munkavállalók előzetes felkészítését és bevezetését (preboarding) szolgáló folyamatok, az idősebb munkavállalók újraorientációját célzó programok és a „haknigazdaság” (gig economy) felé történő elmozdulás, vagyis hogy megfelelő rugalmasságot kell biztosítani a munkatársak számára, hogy akkor dolgozzanak, amikor nekik megfelel.
A raktárépületek hosszú távú tulajdonosainak lehetőségük van arra, hogy kedvezőbb munkahelyi környezetet alakítsanak ki ügyfeleik munkavállalói számára. A jobb munkahely megteremtése hozzájárulhat a jelen sokféle kihívásainak enyhítéséhez, és megoldásokat kínálhat a jövőre nézve, már az új munkatársak toborzásánál is. A legmodernebb munkahelyi környezetet kínáló ügyfelek kiemelkednek a többi logisztikai üzemeltető közül.
A következő feladatot a már felvett munkatársak megtartása jelenti. A piacon keringő anekdoták szerint alacsony a munkatársak megtartási aránya; előfordul, hogy az új munkatársaknak csak a fele tart ki három hónapnál hosszabb ideig az adott munkahelyen. Miközben a munkaerő rendelkezésre állása alapvető fontosságú, és hatással van a helyszín megválasztásával kapcsolatos stratégiákra, mondhatni mára az egyik legfontosabb témává vált a logisztikai piacon. Az új munkaerő folyamatos toborzása és képzése végső soron a termelékenység rovására is megy. A jól megközelíthető, a legkorszerűbb kényelmi szolgáltatásokkal felszerelt raktárakban dolgozó kitartó és elkötelezett munkatársak körében magasabb a megtartási arány. A magasabb megtartási arány és a kellemes munkahelyi környezet tehát összefügg egymással, és magasabb termelékenységet eredményez.
A logisztikai ingatlanfejlesztési ágazat a felsorolt szükségleteket könnyen megközelíthető, jól felszerelt raktárak kínálatával tudja kiszolgálni. Az ingatlanfejlesztők hosszú távon az oktatást és a közösség iránti elkötelezettséget szolgáló folyamatos befektetések révén járulhatnak hozzá a fejlődéshez. A munkaerő-szükségletek kielégítését célzó megoldások javítják az ügyfelekkel fenntartott hosszú távú kapcsolatot, és pozitív befektetési üzenetet közvetítenek, de mindenekelőtt olyan felelősséget jelentenek, amelyet valamennyi szereplőnek fel kell vállalnia.
A Prologis négy taktikája
1. Jobb közlekedési kapcsolatok, azaz a munkahelyre történő utazást a lehető leghatékonyabb módon kell megszervezni. A gépkocsival történő megközelíthetőség mellett a közösségi közlekedésnek is egyre nagyobb a jelentősége. Ehhez kapcsolódó eszközök: hagyományosan elsősorban a kerékpárutakat és dolgozói külön buszjáratokat fejlesztették és bővítették számos európai piacon, valamint napjainkban előtérbe kerültek a különféle mobilalkalmazások és a közös autóhasználat (car-sharing) ösztönzése.
2. Több és magasabb színvonalú kényelmi szolgáltatás, amelyek a munkavállalók szakképzettségének emelkedésével párhuzamosan egyre fontosabbá válnak. Az innováció ezen a téren meghaladja a korábbi piaci normákat. Mára – különösen Németországban, Lengyelországban és Hollandiában – általánossá vált, hogy a munkahelyi éttermek és mozgóbüfék ebédidőben egyre nagyobb választékban egyre jobb minőségű ételeket kínálnak. Beltéri és szabadtéri közösségi és rekreációs területeket alakítanak ki a munkavállalók számára. Erre számos példát találhatunk Európa-szerte, a különböző logisztikai parkok különböző kezdeményezéseket indítanak. Egyes parkokban barbecue helyszíneket (Magyarország), szaunát és bowlingpályákat (Svédország) vagy kávézókat (Olaszország) hoznak létre. Népszerűek a sportolási lehetőségek is, például a foci (Hollandia és Magyarország), a szabadtéri torna- és padelpályák (Spanyolország), valamint a kosárlabda (Olaszország). A jelenleg tesztfázisban lévő újítások közé tartozik a gyermekfelügyelet Franciaországban és a teherautósofőrök számára kínált kiegészítő szolgáltatások (például szálloda, étterem és zuhanyozók) Szlovákiában.
3. Logisztikai karrier és a közösség iránti elkötelezettség: egy hosszú távú kezdeményezés javítja a logisztikai ágazatról kialakult általános képet, és tartós megoldásokat eredményez. Ez új fejleménynek számít a piacon, így a legtöbb ilyen program egyelőre alakulóban van. Az Egyesült Királyságban például a logisztikai parkokban bevezetett hírlevelek, illetve Hollandiában a meghatározott közönségnek szóló képernyők célja, hogy tájékoztassák a munkavállalókat a létesítménnyel kapcsolatos legfrissebb hírekről, továbbá erősítsék bennük a közösség és az összetartozás érzését. Egy magyarországi helyszínen labdarúgó-bajnokságot szerveztek az ügyfelek munkavállalói számára. A lengyelországi logisztikai parkokban gyakornoki programot indítottak, amelyben a logisztikai alap- és mesterképzésben tanuló hallgatók vehetnek részt.
4. Az épületek jellemzőinek fejlesztése, hiszen kellemes és egészséges munkahely kialakítása szempontjából alapvető fontosságú az épület környezete, a kényelem. A fejlesztések nagy része magát az épületet érinti: ide tartozik az épületvilágítás korszerűsítése (különösen a LED), a jobb szellőzési rendszerek és a biztonság előtérbe kerülése. A legjobb fejlesztések során már a kiindulásnál figyelembe veszik ezeket a szempontokat, de a meglévő épületeket is folyamatosan fejlesztik.
Robotok mellett is kell az élőerő
Bár az automatizálás enyhíti a munkaerőhiányt, ez attól is függ, hogy milyen szakképzettséget igényel az érintett munkakör. Az automatizálás nem új jelenség. Az ellátási láncok történetére visszatekintve folyamatosan megfigyelhettük, hogy különféle eszközöket alkalmaztak a termelékenység növelése érdekében, hiszen a munkaerő az ellátási lánc összköltségének jelentős részét teszi ki. Ez egy sok évtizedes trend, ami a szállítószalagok bevezetésével vette kezdetét. A Prologis Research friss tanulmányából (Innováció, zavarok és az idő értéke: az elkövetkező 10 év a logisztikai ingatlanok piacán) kiderül, hogy a munkaerő az ellátási lánc egyik legfontosabb költségeleme, amely a teljes költség kb. 25–30 százalékát teszi ki. Az automatizálás egyik legfontosabb oka a munkaerő növekvő költsége és szűkössége. A bevezetés üteme ennek ellenére egyelőre mérsékelt és fokozatos, mivel az ellátási láncok növekvő komplexitása jelentősebb beruházás esetén negatívan befolyásolja a megtérülést.
Annak ellenére, hogy szélesebb körben anyagilag egyelőre még nem kifizetődő, az innováció a jövőben bizonyosan hozzájárul majd a képességek bővítéséhez és a költségek csökkentéséhez. A Prologis szakemberei úgy vélik, hogy a logisztikai piac maga alakíthatja át a saját munkaerőpiacát. A felmérésből kiderül, hogy az automatizálás/robotika hatással van a munkaerőkeresletre. A válaszadók szerint ez mérsékelni fogja az alacsonyabb képzettségű munkaerő iránti keresletet, viszont kelendőbbek lesznek a magasabban képzett munkatársak. Más ágazatokhoz hasonlóan az automatizálás/robotika nem feltétlenül eredményezi a munkavállalók számának csökkenését – viszont változást hoz a munkatársak képességeinek és jártasságainak összetételében.
