Miként hatott a járvány a logisztikai ingatlanok (irodák, raktárak) piacára? Csökkennek vagy épp emelkednek a bérleti díjak? Mire számíthatnak az érintett cégek? E kérdéseket járta körül Bíró Koppány Ajtony, az MLSZKSZ főtitkára (a képen középen) moderálásával Würsching Péter, a Jones Lang LaSalle (JLL) bérbeadási igazgatója (felül, balra), Kiss Ernő, az ESTON társigazgatója és az ipari ingatlanok divízióvezetője (felül, jobbra), Baka Gergely, a CBRE ipari és logisztikai ingatlan bérbeadási igazgatója (alul, balra) és Szoboszlay Máté, a Prologis Capital Deployment vezetője (alul, jobbra).
– Mit mutatnak a számok az irodapiacon?
Würsching Péter (W. P.): – A budapesti árkategóriás irodaportfólió kb. 3,9 millió négyzetméter, az üresedési ráta a tavalyi 5,6 százalékról 8,1 százalékra nőtt. A bérbeadási volumenek 49 százalékkal estek vissza az I–III. negyedévben. Az elmúlt 3–4 évben töretlenül emelkedő bérleti díjak megtorpantak, jelenleg 13,5–16,5 euró/négyzetméter közötti tartományban mozognak. Kivétel ez alól a Váci úti irodafolyosó, itt 17–20 eurós kínálati árakkal is lehet találkozni, illetve Dél-Buda, ahol a nagy fejlesztőcégek újabb és újabb területeket vásároltak az előző 1–1,5 év során, és szintén magasabb díjakkal számolhatnak a bérlők. A 2019-es 70 ezer négyzetméterhez képest idén szeptember végéig már 193 ezer négyzetméter irodaterületet adtak át, ami a piac ciklikusságából fakad. Az előrehaladott állapotban lévő, jellemzően igényre szabott fejlesztések nyilván nem álltak le, és már előbérletben elkeltek. Jelen pillanatban kivárás, újratervezés zajlik, a home office elterjedése alapjaiban változtatja meg az irodabérlési szokásokat. Az irodapiac persze nem húzhatja le a rolót, a kutatásaink szerint egyfajta hibridmodell jelenti a jövőt. Ez azt jelenti, hogy a home office heti 1–2 nap lehet, amit a munkáltatók is el tudnak fogadni. A területek felülvizsgálatán gondolkodó bérlők 20–30 százalékos irodatér-csökkentéssel kalkulálnak, ugyanennyivel kevesebb lesz a munkaállomás, ugyanakkor sokkal szellősebb irodaterek jönnek létre. Egy másodlagos piac van kialakulóban, ahol a bérlők – költségcsökkentési céllal – albérletbe próbálnak adni közelmúltban lekötött területeket, ez az említett 3,9 millió négyzetméterből 120–140 ezer négyzetmétert érint az elmúlt 3 hónap távlatában. A jövő év első fele erről fog szólni. Várjuk a fellendülést, mert a kínálati oldalon a tervezett fejlesztéseket egyrészt elhalasztják a beruházók, másrészt a már futó, közelmúltban elindult fejlesztések kivitelezésében is lassulás tapasztalható. A spekulatív fejlesztések egyelőre lekerülnek a napirendről, bár elképzelhető, hogy néhány bátrabb piaci szereplő továbbra is finanszíroz majd ilyen beruházásokat; középtávon, 2–3 év múlva ők lehetnek a jelenlegi helyzet nyertesei. A jövő a rövidebb időtartamú, 5–7 éves bérleti szerződéseké a korábbi, akár 10 évre is kötött szerződések helyett. A bérleti feltételekben várunk egy fokozott rugalmasságot, visszaadási, bővülési opciókat fognak a bérlők elvárni a bérbeadóktól, fejlesztőktől. Optimista vagyok, mert a kutatásaink azt mutatják, hogy az otthoni munkavégzés kevésbé hatékony. A dolgozók többsége vissza fog térni az irodákba, mert a home office negatívan hat a mentális állapotukra és a vezetéssel való együttműködésre egyaránt. A munkaadóknak is ez az érdeke, akik a céges kultúra szerves részét képező vállalati kontrollt nehezen fogják elengedni. Úgy látom, 6–12 nehéz hónap áll előttünk, aztán visszatér majd az élet az irodaházakba.
– Mi a helyzet az ipari ingatlanok piacán?
Baka Gergely: – Az ipariingatlan-piac aktív volt, amiről a kereslet elemzését követően kaphatunk árnyalt képet. A fővárosi és a vidéki piacon bérelhető ingatlanok aránya 3,3 millió négyzetméter, ebből 2,3 millió található Budapesten és az agglomerációban. Évente 300–400 ezer négyzetméternyi tranzakció történik a budapesti alpiacon, beletartoznak ebbe a szerződéshosszabbítások, az új szerződések, bővülések, előszerződések kötése. Az új szerződések nagyságrendileg 100 ezer négyzetmétert érintenek évente, de idén szeptember végéig már 116 ezer négyzetméternél jár, ez 16 százalékos növekedés. Az üresedési ráta 3 százalék alatti, ami jelentősen megnehezíti az új helyre költözni szándékozó bérlők helyzetét; 10 százalék lenne az ideális. A kínálati oldalon csökkenést tapasztalunk, de pozitív fejlemény, hogy 180 ezer négyzetméter van építés alatt, és új belépők is megjelentek az ipari logisztikai piacon. Ennek egyik kimenetele, hogy lesz jó néhány üres raktár, ami a bérleti díjakra is kihathat. Idén a meglévő raktárak esetében négyzetméterenként 4,6 eurót kértek a bérbeadók, az új építésű ingatlanoknál pedig 4,9 eurót. A legtöbb bérlő általában az utolsó pillanatban próbálja meghosszabbítani a szerződését, eleve feladva annak a lehetőségét, hogy megvizsgálja a teljes piaci kínálatot. Sok bérlő a múltban él, 3 euró/négyzetméteres díjakkal, és nem vesz tudomást arról, hogy közel 3 éve bérbeadói piac van. Pedig a szerződés lejárata előtt 1–1,5 évvel már érdemes lenne körülnézni a piacon – akár tanácsadó segítségével –, mert a 1,5–2 eurónyi növekmény bizony feketeleves lesz.
– Az e-kereskedelem hatalmas bővülése milyen trendeket erősített fel ezen a piacon?
Szoboszlay Máté (SZ. M.): – Egy közelmúltbeli felmérés eredményei alapján a kereslet további növekedésére számítunk, aminek oka egyebek mellett a megváltozott fogyasztói szokásokból adódóan az e-kereskedelem térnyerése, valamint az a gyártóknál tapasztalható szemléletváltás, hogy minél közelebb szeretnének jutni a fogyasztókhoz. Az USA-ban az e-kereskedelem az összkereskedelmi forgalom 15 százalékát tette ki 2019-ben, idén várhatóan eléri a 25 százalékot. Európában a tavalyi 11 százalékos forgalom idén meghaladja a 15 százalékot. A Prologis becslése szerint 1 százalékos növekedés 2 millió négyzetméternyi raktározási igényt jelent. Magyarországon valamivel 6 százalék fölött volt az e-kereskedelem részaránya, becslések alapján ebben az évben 9–10 százalékra emelkedik. Az e-kereskedők területi igényei a hagyományos raktározókhoz képest kétszer–háromszor magasabbak, ami újabb keresletbővülés irányába mutat. Vannak azonban szűk keresztmetszetek is. Ez egy versengő piac folyamatosan változó igényekkel, ahol hihetetlen rugalmasságot kell tudni biztosítani. Az egyik szűk keresztmetszet a munkaerő. Rendkívül munkaerő-igényes ágazatról beszélünk, hiába terjed az automatizálás, azért a munkaerő rendelkezésre állása és az utánpótlás biztosítása is kiemelkedően fontos. Emiatt az e-kereskedők mint bérlők elvárják, hogy a bérbeadók a raktárépületekben biztosítani tudják a dolgozói jóllétet (well-being), illetve a létesítmények automatizáltsága lehetőséget adjon a vállalkozásnak a költségoptimalizálásra. Ez a trend olyan mértékben erősödik, hogy a nemzetközi partnerekkel folytatott beszélgetések során már a tervezési szakaszban megjelenik. Például nagyobb padlóterhelhetőséget (5–7 tonna/méter helyett 10 tonna/méter), 11 métert meghaladó belmagasságot vagy megnövelt energiakapacitást kell tudnunk biztosítani a raktárakban.
– A folyamatosan mozgásban lévő piacon hogyan változnak az ügyfélszokások, mennyire érvényesülnek a zöld szempontok a fejlesztések során?
Kiss Ernő (K. E.): – Az irodák esetében ma már az egyik fontos bérlői elvárás a zöld minősítés megléte, ezért a fejlesztőknek erre a szempontra kiemelten figyelniük kell. A raktáraknál a zöld gondolat inkább egy presztízsszempont lehet a fejlesztők részéről, a bérlők oldaláról ez az igény még kevésbé jelenik meg. Az irodahasználatnál előtérbe kerülnek a szubjektív szempontok is, fontos, hogy hogyan érzi magát az ott dolgozó, milyen a kilátás, milyen szolgáltatásokat tud igénybe venni az iroda közelében. Az irodabérleti díj messze nem a legnagyobb költségeleme az adott vállalkozásnak. A raktár- vagy logisztikaiingatlan-használat esetében azonban elsődleges szempont a bérleti díj, a közműköltség, a létesítmény adottságai (belmagasság, raklapkapacitás, az áru forgási sebessége, kitárolási pontok száma stb.). A raktárépítésnél a környezetvédelem szempontjai úgy érvényesülhetnek például, hogy a kivitelező odafigyel a felhasznált anyagok karbonlábnyomára, a hulladékkezelés módjára, LED-es világítást, elektromos fűtést, napelemeket vagy okos megoldásokat alkalmaz. Ezek növelik egy építkezés költségeit, amitől a fejlesztők nyilván ódzkodnak. A szabályozási környezetet kell úgy alakítani, hogy a zöld szempontokat a beruházóknak kötelező legyen figyelembe venni, ami az üzemeltetés során végül mind a bérbeadóknak, mind a bérlőknek költségcsökkenést eredményez.
Sz. M.: – A fenntarthatósági folyamatok tekintetében igyekszünk élen járni, a fejlesztéseink során kiemelten figyelünk a környezettudatosságra. Németországban már átadtuk az első nulla kibocsátású logisztikai bázisunkat, Hollandiában az első WELL minősítésű ingatlanunkat, és Magyarországon szintén minden fejlesztésünk WELL minősítéssel rendelkezik.
W. P.: – Hiszek a piac önszabályozó erejében, nem kell belenyúlni a szabályozórendszerekbe. Számos országban ma már előzetes zöld minősítés nélkül nem is épülhetnek irodaházak. Ez egyszerre jó marketingeszköz, illetve egy másodlagos piaci szabályozóerőt is érdemes szem előtt tartani: nevezetesen, hogy a fejlesztők a piacra termelnek, és nem akarják hosszú távon a portfóliójukban tartani ezeket az épületeket. Mivel tisztában vannak azzal, hogy a nagy nemzetközi és hazai alapok kifejezetten olyan irodákat vagy raktárakat keresnek, amelyek környezetvédelmi minősítéssel rendelkeznek, magától értetődik, hogy ilyen ingatlanokat fejlesztenek már ma is. Ráadásul a bankok is kedvezőbb finanszírozási feltételeket biztosítanak a zöld minősített projektek számára.
K. E.: – A régebbi típusú raktáraknál felmerült a kérdés, hogy érdemes-e megjavítani az elromlott lámpákat, vagy célravezetőbb, ha LED-esre cserélik őket. Minden esetben az utóbbi mellett döntöttek az üzemeltetők, egész egyszerűen már rövid távon ez a megoldás érte meg, hiszen azonnal csökkentek a működési kiadások. A költségracionalizálás irányába mutató lépések nagyon hamar végigfutnak a piacon, és mint jó gyakorlatot fogják a többiek is alkalmazni. Az állami szabályozáshoz annyit, hogy az építkezéseknél a hulladékgazdálkodás profitalapon nehezen tud működni, de ha állami oldalról támogatást kap, az mindenképpen a zöldülés irányába viszi a folyamatokat.
– Az állami nagyberuházások (vasút- és stadionépítés) hajtják fel az építőiparban az árakat. Hogyan érinti ez a logisztikai ingatlanok piacát?
Sz. M.: – Épp egy raktárfejlesztési projektet indítunk. Azt tapasztaltuk a generálkivitelezői egyeztetések során, hogy kapacitások szabadultak fel, mert kifutottak a nagyobb állami beruházások, de a lakóingatlan-építések esetében is volt egy erőteljes visszaesés (a lakásáfával összefüggésben), míg irodafronton viszonylag kevés spekulatív fejlesztés indul. A fejlesztői oldalról elvárt, „vastag ceruzával írt” hozamok kezdenek piacivá válni, a kialakulni látszó erősebb verseny pedig egyértelműen jót tesz a piacnak.
W. P.: – Az irodaházak piacán az építési költségek 10–15 százalékkal csökkenhetnek. Megint a kereslet–kínálat mozgatja majd az árakat, ami fejlesztői oldalról kedvező, mert ha olcsóbban tudok építeni, akkor versenyképesebb árakon tudok bérbe adni. Ugyanakkor sok fejlesztés lelassult vagy el sem indult, ami néhány éves időtávlatban akár még kínálatcsökkenéshez is vezethet. Az elkövetkező 1–2 évben egy csapkodó piacot vizionálok, és – látva a nyugat-európai árakat – nem számítok arra, hogy számottevően csökkennének a bérleti díjak.
SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNYKÖRKÉP A TÁVMUNKA ÉS AZ IRODÁK JÖVŐJÉRŐL
A főváros legnagyobb irodaházát, a Budapest ONE-t jegyző Futureal-csoport körkérdéssorozattal fordult a piac meghatározó ingatlan-tanácsadóihoz, a CBRE, a Colliers International, a Cushman & Wakefield és a JLL szakértőihez, hogy együtt értékeljék a 2020-as esztendőt. A válaszokból kiderül, hogy mi lehet a távmunka és az irodai munka ideális aránya, hogyan javulhat a munka és a magánélet egyensúlya, milyen irodaházakra lesz szükség, hogyan formálódnak át az irodaterek, és mi áll a Budapest ONE sikerének hátterében.
A járvány hatására jelentős átalakulások mentek végbe a piacon, de ezek a változások még nem értek véget. Home office ide vagy oda, irodára a jövőben is szükség lesz, már csak azért is, mert ösztönzik az együttműködést, a produktivitást, az innovációt, a mentorálást és a csapatépítést. Az otthoni munkavégzés egészséges aránya heti 2–2,5 nap: ez az a maximum, aminél még fenntartható a munkavállalói elkötelezettség a cég irányába.
A szakértők egybehangzó véleménye szerint az elmúlt évtized legkeresettebb irodai alpiaca egyértelműen a Váci úti folyosó volt, és még mindig e terület részesedése az egyik legnagyobb a lezárt irodapiaci tranzakciókban, ám az elmúlt 1–2 évben egyre nagyobb szerep jut a Dél-Buda alpiacnak, illetve a Pest Központ alpiac is mind népszerűbbnek számít. Változhat a vállalatok lokációs stratégiája: egyre több cég végez arra vonatkozó felméréseket, hogy hatékonyabb lenne-e a jövőben multilokációban működni, azaz több kisebb irodát nyitni a város különböző pontjain. Az elemzők arra számítanak, hogy a piac egy ún. „hubs & clubs” modell felé tarthat, amely az irodai lokációkat közelebb viszi az emberek lakóhelyéhez. Ezzel a dolgozók a rövidebb ingázás miatt akár napi 1–2 óra szabadidőhöz juthatnak, így az irodaválasztás szabadsága végső soron támogatja a dolgozók megtartását és a vállalat iránti elköteleződését. Ezzel összefüggésben a jó tömegközlekedéssel és szolgáltatásokkal rendelkező helyszínek változatlanul preferáltak lesznek.
