A klímaváltozás egyik fő oka a szén-dioxid-kibocsátás, amelynek 40 százalékáért éves szinten és világviszonylatban az épületek és ezek üzemeltetése a felelős, ezért ha itt bármilyen kis eredményt el tudunk érni, annak óriási hatása lehet az egész klímaprobléma kezelésére. Würsching Péter, a Jones Lang LaSalle bérbeadási igazgatója jó hírrel szolgált ezzel kapcsolatban a Szállítmányozás 2022 konferencián: az ESG, a zöld forradalom a logisztikai ingatlanok piacára is megérkezett.
A jelenlegi energiaválságban a zöld megoldások, az ESG-szempontok kerültek fókuszba, és a magyar fejlesztői piac azonnal reagált is erre a helyzetre. Mivel a bérlők, elsősorban a nagy nemzetközi vállalatok igyekeznek csökkenteni a CO2-kibocsátásukat, megnőtt az igény a minősített épületekre. Ez a folyamat várhatóan az évtized második felében gyorsulhat fel. Ilyen zöld megoldás a hőszivattyús hűtés-fűtés (az irodapiacon egyébként reneszánszát éli a távhőszolgáltatás), a napelemes rendszerek telepítése, a vastagabb hőszigetelések vagy az elektromos autótöltők, sőt az elektromos kamiontöltők használata. Würsching Péter érdekességként említette, hogy az épületek magassága is befolyásolja azok kihasználhatóságát: egy 10 méteres belmagasságú épületnél 1,5 raklap/négyzetméter a telepíthető sűrűség, egy 14 méter magasnál pedig már 3 raklap/négyzetméter.
A 20 százalék fölötti inflációra és a drámaian megváltozott kamatkörnyezetre miként reagáltak a fejlesztők? A CTP jelen pillanatban a legnagyobb, Magyarországon is aktív fejlesztőcég 650 millió euró értékben bocsátott ki zöldkötvényeket, ami számára olcsóbb finanszírozást jelent, a társaság tehát elöl jár a zöldtechnológiák alkalmazásában. Amíg korábban csak az irodapiacon volt jellemző, hogy zöldminősítéseket szereznek az épületek, ez most az ipari portfólióban is megjelent. A CTP, a Prologis vagy a HelloParks is minősítteti az épületeit, az azokat megvásárló alapok pedig hajlandók prémiumokat fizetni a minősítésekért; igazi win-win történet minden piaci szereplő számára.
Az elmúlt 3 évben nagyon komoly mennyiségű új raktárfejlesztés érkezett a piacra, de a logisztikai iparág, illetve a gyártókapacitások bővülésének köszönhetően az üresedési ráta 4–5 százalék körül megrekedt. Ez szinte egészségtelennek mondható, kiegyensúlyozott piaci környezetben 8–10 százalék lenne az ideális. A bérlők körültekintőbbek a döntéshozatalnál. Rövidebb, jellemzően 3 éves bérleti időtartamban gondolkodnak a korábbi 5–7 vagy akár 10 éves bérleti időszak helyett, és alaposabban megvizsgálják a közműköltségeket; azok a bérbeadók vannak előnyben, ahol több évre vásároltak közműkontingest. Az üzemeltetési költségek nagyon megemelkedtek.
Irodapiaci példa: modern, „A” kategóriás irodaépületben a korábbi négyzetméterenkénti 4–4,5 euró havi üzemeltetési költsége 12 euró, míg az ipariingatlan-piacon az 1–1,5 euró/négyzetméter havi üzemeltetés akár 2,5–3 euróra is nőhet. Ennek és a romló inflációs környezetnek köszönhetően jelentősebb bérletidíj-emelkedés is várható mindkét szegmensben, így a zöldenergetikai épületkorszerűsítés egyre nagyobb elvárás.
2022 III. negyedévében 8 épületet adtak át Magyarországon. Ez több mint 145 ezer négyzetméter területet és a teljes ipari állomány 5 százalékos növekedését jelenti. Az elkészült állomány 70 százalékára kötöttek előbérleti szerződést. Jelenleg (2022. november 24-én, a konferencia időpontjában. A szerk.) Budapesten és környékén több mint félmillió négyzetméternyi épület áll építés, illetve előkészítés alatt, 2022/2023-as tervezett átadással, vidéken pedig további mintegy 1,5 millió négyzetméter, ugyancsak 5 százalék alatti üresedési rátával.
