Ez a cikk a NavigátorVilág szeptemberi számában jelent meg.
Milyen szerepet játszanak a logisztikai ingatlanok az ellátási láncon belül, és milyen változások várhatók? A Prologis Research közelebbről is megvizsgálta a kérdést. Az ellátási láncok vizsgálatával foglalkozó vezető kutatóintézettel, a Sequoia Partnershippel együttműködve kidolgozott új modell értékeli, hogy a vállalatoknak az ellátási láncaikon belül milyen kompromisszumokat kell megkötniük költségeik optimalizálása és a szolgáltatási szintekkel kapcsolatos növekvő igények kielégítése érdekében. A modell az e-kereskedelem szállítmányozásra, munkaerőre, kereskedelmi műveletekre és logisztikai ingatlanokra gyakorolt fokozódó befolyását is figyelembe veszi.
Az ellátási láncok folyamatosan változnak, ami a logisztikai ingatlanokkal szemben támasztott követelményeket is formálja. Korábban megállapítást nyert, hogy az e-kereskedelem térnyerése következtében az ellátási láncok közelebb húzódnak a fogyasztókhoz, és ezáltal nő a kereslet a drágább, foghíjbeépített (infill) logisztikai ingatlanok iránt. E következtetések alapján ezúttal egy alapvető kérdést vizsgáltak: fenntarthatók-e ezek az új hálózati stratégiák? A válasz igen, az alábbi két ok miatt. Egyfelől az e-kereskedelem jelentős hozzáadott értékkel bír a fogyasztók számára, ez teremtette meg az összehangolt kereskedelmet (Synchronized Commerce), amelynél az ellátási láncokon belüli tevékenységek egyes részeit (kiválogatás/ fizetés/kiszállítás) a fogyasztók helyett a kereskedők végzik. A változással együtt jár a növekvő hatékonyság, a bővülő választék és a nagyobb kényelem. Ugyanakkor a logisztikai ingatlanok a költségeiket lényegesen meghaladó értéket teremthetnek: egy nagyobb arányú logisztikai ingatlanfejlesztés a teljes ellátási lánchoz viszonyítva alacsony költséget jelent, mégis jelentős mértékben képes javítani a szolgáltatás színvonalát és a költségmenedzsment hatékonyságát.
Összköltség
Az ellátási láncokra vonatkozó hagyományos elemzések az értékláncnak azzal a részével foglalkoznak, amelyet az „ellátási lánc alapköltségeinek” is szoktak nevezni. Ezek közé tartozik minden olyan költség, amely az áruknak a kikötőkből az üzletekbe (hagyományos kereskedelem), illetve a csomagszállító hálózatba (e-kereskedelem) történő szállításával kapcsolatos. Az ellátás összköltségét vizsgáló modell a teljes értékláncon belül minden költséget fi gyelembe vesz, kiemelve a logisztikai ingatlanok hasznos szerepét. Ez a számítás az ellátási lánc felső szakaszán jelentkező költségekkel, például a tengeri szállítással kezdődik, de kiterjed a kiskereskedelmi ingatlanokkal kapcsolatos költségekre is.
Az e-kereskedelem térnyerésével párhuzamosan az ellátási láncok egészen a fogyasztók küszöbéig érnek, ezért az ellátás teljes költségének vizsgálatakor fi gyelembe kell venni a házhoz szállítás költségeit is – akár ténylegesen a fogyasztók otthonába történő szállítás formájában, akár oly módon, hogy a fogyasztók viselik a megvásárolt áruk beszerzésére fordított időt és költségeket. Az általános modell lényeges hasonlóságokra mutat rá a vizsgált egyes ágazatok (általános javak, élelmiszerek és ruházati cikkek) között. Az ellátási lánccal kapcsolatos alapköltségek az árbevétel átlagosan 5–10 százalékát, míg a bérleti díjak azok körülbelül 5 százalékát (az árbevételhez képest 25- 50 bázispont) jelentik. Az alábbi ábrán valamennyi költséget közvetlenül az ellátási lánc összköltségéhez viszonyítottak. Ezzel a módszerrel kimutathatók a hagyományos disztribúció során jelentkező jelenlegi költségek. A modell a fogyasztó által ráfordított idő költségét és az online kereskedők által az ún. összehangolt kereskedelem révén elért hozzáadott értéket is megmutatja.
Korszerűsítés
Az e-kereskedelem azt a pluszértéket kínálja, hogy a fogyasztóknak nem kell időt fordítaniuk a különféle javak beszerzésére, sorban állniuk a fizetéshez, vagy utazniuk az üzletek és otthonuk között. Ez a változás jelentősen módosítja a teljes ellátási lánccal kapcsolatos gazdasági összefüggéseket és a költségek megoszlását. Az ellátási lánc teljes költsége – a közvetlen és közvetett költségek figyelembevételével – az e-kereskedelem esetén a hagyományos kereskedelemhez képest 15–20 százalékkal alacsonyabb. A fogyasztó által ráfordított időtől a professzionális szállítmányozás és az elosztóközpontokban folyó munka irányába történő elmozdulás révén ezek a tevékenységek összevonódnak, így méretgazdaságosabbá és hatékonyabbá válnak. Az e-kereskedelem térnyerése jelentős változást idéz elő az ellátási láncok fogyasztói végén, átalakítva a kiskereskedelmet, a szárazföldi szállítást és magukat az elosztóközpontokat is, amely tényezők együttesen az ellátási lánccal kapcsolatos közvetlen költségek mintegy 75 százalékát teszik ki. A szállítást és az elosztóközpontokban folyó munkát érinti a legjelentősebb bővülés – a Prologis-tanulmány szerint a ráfordított költségek 400 százalékos emelkedése mellett –, amelynek a megfelelő menedzselése lényegesen fontosabb. A költségek ilyen jellegű átcsoportosítása révén a jövőben várhatóan nő a hatékonyság, hiszen a többcsatornás és a kizárólagos e-kiszolgáló hálózatok – a hagyományos kereskedelemben alkalmazott kiforrottabb stratégiákkal összehasonlítva – egyelőre a fejlődésüknek még csak a korai szakaszában vannak. E változások eredményeképpen fontosabbá válik a logisztikai ingatlan kiválasztása a szolgáltatás színvonalának növelése, a szállítási határidők és a szállítási költségek csökkentése, valamint a megfelelő munkaerő rendelkezésre állásának biztosítása érdekében.
Sikertényező
A logisztikai ingatlanok képviselik a legalacsonyabb költséget (az ellátási lánc összköltségének kevesebb mint 5 százalékát) az ellátási láncok fő költségkategóriái közül. Mivel a bérleti díj az ellátási lánccal kapcsolatos költségek kis részét teszi ki, az ingatlanra vonatkozó döntések a költségeket lényegesen meghaladó hasznot eredményezhetnek. Az ingatlannal kapcsolatos döntések más költségek alacsonyan tartását is elősegíthetik. A szolgáltatások színvonalának javítása egyre fontosabbá válik, ezért a logisztikai ingatlanok felhasználói az alacsonyabb költségekkel járó lehetőségek helyett a foghíjbeépített (infill) és magasabb bérleti díjjal rendelkező ingatlanokat részesítik előnyben. Ez az értékteremtés a logisztikai ingatlanok bérleti díjának emelkedését okozza, különösen azokon a piacokon és alpiacokon, ahol a bérleti díjak már eleve magasak. Az ingatlanhasználók egyre inkább hajlandók megfizetni a magasabb bérleti díjakat, hiszen az ingatlan ennél is nagyobb hozzáadott értéket teremt. Mindez fokozottan igaz a sűrűn lakott városi területekre az elérhető építési telkek szűkös kínálata következtében. Fontos megállapítás, hogy a logisztikai ingatlanok felhasználói a bérleti díjra elköltött minden egyes dollár mellett 10 dollárt költenek szállításra és 5–7 dollárt a munkaerővel kapcsolatos költségekre. A közhiedelemmel ellentétben az e-kereskedelem munkahelyeket teremt. A hagyományos elemzések hajlamosak kizárólag a kiskereskedelmi állások számának csökkenésével foglalkozni, figyelmen kívül hagyva a logisztikai ágazatban létrejövő érdemi növekedést (és az akut munkaerőhiányt). Az ellátási láncok meghosszabbítása azonban formát ad a korábban szervezetlen tevékenységeknek, és új munkahelyeket hoz létre. Korábban a fogyasztók végezték az ellátási láncon belül az áruk kiválogatásával/ kifizetésével/házhoz szállításával kapcsolatos tevékenységeket. Ezt a „munkát” a fogyasztók önállóan végezték nem hatékony (például összehangolás nélküli és egyéni), hivatalos foglalkoztatásnak vagy gazdasági tevékenységnek nem minősülő módszerekkel. Az e-kereskedelem térnyerésével most a kereskedők végzik az ellátási láncon belül az említett feladatokat. A fogyasztók mindennapi tevékenységének összevonása és méretgazdaságos kialakítása a disztribúció hatékonyabb formáját jelenti, amely új munkahelyeket teremt. Ezen új munkahelyek egy része technológiai jellegű: elősegítik az online vásárlást, a megrendelések összeállítását és a házhoz szállítás szervezését. A másik része a szállítmányozáson belül jön létre az áruknak a végfogyasztókhoz való eljuttatása érdekében.
Innováció
Az e-kereskedelemmel kapcsolatos hálózati költségek elemzése megmutatta, hogy a decentralizált disztribúció a költségeket illetően versenyképesebb a központosított e-teljesítés megoldásainál. A központosított modellekben a megrendeléseket a fogyasztóktól távol bontják szét egyedi csomagokra, így megemelkednek a szállítás költségei, és meghaladják a földrajzilag megosztott disztribúciós modellekben jelentkező megnövekedett készletezési költségeket. A Prologis-modell alapján úgy becsülhető, hogy a házhoz szállítás költsége decentralizált disztribúciós hálózat esetén kb. 25 százaléka a központosított disztribúciós modellben felmerülő költségeknek. Meg kell említeni, hogy létezik egy természetes egyensúly a központosított raktárkészlettel járó előnyök és a megnövekedett szállítási költségek között. Az online szolgáltatások térnyerésével és méretgazdaságosabbá válásával párhuzamosan növekszik a regionális e-teljesítési modellek elfogadottsága. Az e-kereskedelmi kézbesítésen belül jelentős az innováció, ilyenek például az üzletben átvehető (click-and-collect) és a szekrényes megoldások. A világ legnagyobb e-kereskedelmi piacain (Tokióban és Londonban) nőtt ezek piaci részesedése. Bár a kereskedők már évek óta kísérleteznek ezekkel a módszerekkel, azok az e-kereskedelmi forgalom viszonylag kis szeletét alkotják. Költségeiket illetően ugyanakkor ezek a módszerek versenyképesek mind a hagyományos üzletekben folytatott értékesítéssel, mind a hagyományos e-kereskedelmi szállítási megoldásokkal, és elképzelhető, hogy továbbra is fejlődni fognak, amint az az alábbi ábrán is látható.
Ezek az új e-teljesítés modellek a hagyományos e-kereskedelmi szállításhoz hasonlóan növelik a logisztikai ingatlanok iránti keresletet. Ezeket a megrendeléseket ugyanis általában regionális és nagyvárosi disztribúciós központokból szolgálják ki.
Megállapítások
Az ingatlantulajdonosok és -üzemeltetők szempontjából a legfontosabb megállapítás, hogy a jelenlegi e-teljesítéshez kapcsolódó hálózati stratégiák tartósnak ígérkeznek, mivel jelentős hozzáadott értéket biztosítanak a fogyasztóknak, és kihasználják a disztribúciós hálózatok költségek optimalizálásával kapcsolatos lehetőségeit. Bebizonyosodott a tanulmányban, hogy az e-kereskedelem még inkább előtérbe helyezi a disztribúciós központok elhelyezkedésével kapcsolatos stratégiákat. Fontos az is, hogy a decentralizált e-teljesítéssel történő disztribúció a legköltséghatékonyabb modell. Az e-kiszolgálással kapcsolatos újabb módszerek a hagyományos e-kiszolgáláshoz hasonlóan növelik a logisztikai szolgáltatások iránti keresletet, amely így 2,5–3-szorosa a csak hagyományos üzletekkel rendelkező kereskedőkének.
További elemzés
A Prologis a jövőben a várható trendeket is vizsgálja, többek között azt, hogy hogyan befolyásolja a technikai innováció és a gazdasági ciklusok változása az ellátási láncokkal kapcsolatos költségeket, különös tekintettel a szállítási, valamint a munkaerővel és a berendezésekkel kapcsolatos költségekre. Elemzi továbbá, hogy milyen hatással lesznek a különféle újítások, például az alternatív üzemanyagok, a robotika és az automatizálás, valamint a Big Data/prediktív analitika az ellátási láncok jövőjére és ezen keresztül a legkeresettebb ingatlantípusok alakulására.
FENNTARTHATÓ ÉS FELELŐS FEJLESZTÉS
Annak ellenére, hogy a tavalyi szélsőséges időjárási jelenségekkel sújtott régiókban található a Prologis ingatlanportfóliójának mintegy 2 milliárd USD értékű része, épületeik kivételesen ellenállóknak bizonyultak az időjárási viszontagságokkal szemben, így ügyfeleiknél sem fordultak elő jelentős üzemzavarok és kiesések. A létesítmények ellenállóképessége a Prologis környezetvédelmi, társadalmi felelősségvállalási és vállalatirányítási programjainak köszönhető, amelyek világszerte hozzájárulnak a vállalat projektjeinek hosszú távú fenntarthatóságához. Meggyőződésük: kizárólag új technológiák bevezetésével és előremutató üzleti megoldások aktív alkalmazásával érhető el az érintettek által megkövetelt hosszú távú értékteremtés – olvasható a Prologis 2017. évi Fenntarthatósági jelentésében. A Prologis az egyik első ipari ingatlanfejlesztő volt a piacon, amely napkollektorokat helyezett el épületei tetején. A fenntarthatósági célkitűzések keretében elért eredmény, hogy a portfóliójukat 10 megawatt napelem-kapacitással bővítették, így az általuk megtermelt energia 175 megawattra nőtt. 2017 végére az általuk üzemeltetett épületek 82 százaléka rendelkezett energiatakarékos világítással, 40 százaléka hőszigetelt vagy hővisszaverő tetőszerkezettel. A Prologis által kifejlesztett piacvezető innovációk jelenléte a környezetbarát technológiával és üzleti folyamatokkal kapcsolatos projektjei körében a legszembetűnőbb. A Park Budapest-Harbor területén a Platio-val – a napelemes útburkolati rendszerek fejlesztésével foglalkozó magyar startup vállalattal – közösen végzett kísérleti projekt is ebben a körbe tartozik.
A biodiverzitás a fenntarthatóság szerves része, így a Prologis a parkjaiban és azok környékén élő növény- és állatvilág egészségének biztosításán dolgozik. A foghíjbeépített helyszínek fejlesztésénél, amelyek során gyakran a korábbi tevékenységek nyomán fennmaradt talajszennyezésekkel kell megküzdeni, a biológiai sokszínűséget két módon lehet elősegíteni: az ökoszisztémát potenciálisan veszélyeztető szennyezőanyagok eltávolítása, illetve a terület újrahasznosítása révén. A biodiverzitás védelmére tett erőfeszítésekre jó példa a Prologis Párizs közelében található négy központja: az itt felállított méhkaptárakból 600 üveg mézet állítottak elő, amelyeket 2017 nyarán osztottak szét ügyfeleik körében. 2017 volt sorozatban a 9. év, hogy a Prologis felkerült a Corporate Knights által összeállított, a világ 100 legfenntarthatóbb módon működő vállalatát tartalmazó listára. 2016-ban még csak a 83., tavaly azonban már a 44. helyen végzett. Ez mindennél ékesebben bizonyítja a Prologis hosszú távú elkötelezettségét a fenntartható tervezés és a felelős fejlesztés ügye mellett.
Csúcsminőség BIM-módszerrel a régióban
A Prologis, megkezdte egy új, 10 ezer négyzetméteres spekulatív épület fejlesztését a Prologis Park Budapest-Harbor területén, Magyarországon. Az építkezés csupán hat hónappal a fejlesztés megkezdése után, várhatóan 2019 I. negyedévében zárul. Az új, csúcsminőségű épület a Prologis első olyan logisztikai ingatlanja Kelet-Közép-Európában, amelyet BIM (Building Information Modeling) módszerrel terveztek. A BIM egy intelligens, 3D modellezésen alapuló tervezési rendszer, amely különböző eszközökkel és adatokkal segíti az építészek, mérnökök és a kivitelezést végző szakemberek munkájának hatékonyságát az épület és infrastruktúrájának tervezési, kivitelezési és üzemeltetési szakaszaiban. Az épületben kiépítendő magas hőszigetelésű falpanelek és tetőrétegrend, valamint energiahatékony sötétsugárzók együttesen 30 százalékkal csökkentik a fűtési költségeket. A további fenntartható megoldások, mint az energiatakarékos LED-világítás és nagyfelületű tetőbevilágítók a legújabb világítási sztenderdekhez képest 45 százalékkal csökkentik az épület villamosenergia-felhasználását. A víz-, gáz- és áramfogyasztás nyomon követését és optimalizálását okos mérőórák segítik. Mint minden Prologis fejlesztést, így az új épületet is BREEAM „Nagyon jó” akkreditációra terjesztik fel. „A helyszínen tapasztalható fokozott bérlői kereslet nyomán döntöttünk a 10 ezer négyzetméteres bővítés mellett. A Prologis számára a BIM az okosépületek és az adatkezelés meghatározó platformja. Alkalmazása növeli a felhasználói élményt és ösztönzi a széndioxid-semleges energiafelhasználást, amely minden fejlesztésünk esetén kiemelt szempont” – mondta Kemenes László, a Prologis magyarországi ügyvezetője.
