A Prologis Európa legnagyobb logisztikai ingatlanszolgáltatója, amely több, mint 12 stratégiai piacon (a kontinens 12 országában és Nagy-Britanniában) aktív. 2017 jelentős év volt a vállalat életében: a kiemelkedő pénzügyi eredményeken túl egyszerűsítették üzleti modelljüket abból a célból, hogy egy olyan vállalatot építsenek, amely felkészülten képes reagálni a piaci folyamatok világszerte megfigyelhető változásaira, nyilatkozta lapunknak Kemenes László hazai ügyvezető.
– Milyen trendek határozzák meg ma az ipariingatlan-fejlesztéseket?
– 2017-ben a kutatási csapatunk publikált egy tanulmányt, amelyben öt, európai piacot leginkább befolyásoló tényezőt azonosít. A felmérés első megállapítása szerint a logisztika gazdasághoz viszonyított túlteljesítése a jelenlegi ciklusban számottevő befolyással bír a piacra. A bővülést az eszközosztály növekvő alkalmazási szintje hajtja előre, miközben az ellátási láncok korszerűsödnek. Az e-kereskedelem felemelkedése jelentős keresletet generál, mindez az új bérbeadásokból való részesedésének növekedésében is tükröződik: 2011-ben kevesebb, mint 5 százalékot tett ki, 2016-ban már 20 százalék körül volt. Egy másik fontos befolyásoló tényező, hogy az európai gazdasági növekedés kitartónak mutatkozik az elmúlt néhány évben, annak ellenére, hogy számos ellenhatás is megjelent a piacon, úgymint orosz embargók, lehetséges Grexit és Brexit. A piacot vizsgálva azonban erős működési alapokat találunk. A pénzügyi piacok volatilitása és a politikai nyomás ellenére a logisztikai ingatlanpiaci szektoron belül a fogyasztói hangulat Európa-szerte pozitív. Az üresedési ráta 2010 óta csökken, a kereslet pedig emelkedik. Az iparág továbbra is haszonélvezője a 2008-as gazdasági világválságot követő kockázatérzékelés jelentős változásának. Az új személetnek köszönhetően a spekulatív fejlesztések rendszerezettebbek, jobban ütemezettek, mindezt pedig könnyebben szívja fel a kereslet. A bérleti díjak terén fokozatos emelkedés fi gyelhető meg, összhangban az üresedés stabil csökkenésével. Végezetül, az eszközosztály továbbra is tőkét vonz. A pozitív trendek várhatóan folytatódnak majd Európa-szerte, köszönhetően az erősödő piaci alapoknak, valamint az ingatlanpiaci papírok és a kormányzati kötvények közötti továbbra is jelentős hozamkülönbségeknek, amelyek további befektetőket vonzanak a piacra. Mindezen folyamatok a tőkepiacok normalizálódásához vezettek.
– Hogyan zárta 2017-et a vállalat?
– Az ingatlanüzemeltetés tekintetében a tavalyi év volt az eddigi legerősebb a vállalatunk történetében. Több, mint 15,7 millió négyzetméternyi területet adtunk bérbe, az év végén a ki használtság szintje elérte a rekordmagas 97,2 százalékot, a nettó bérleti díjak pedig 21,4 százalékkal emelkedtek. Tovább növeltük portfóliónkat (ld. keretben. A szerk.), miközben a nem stratégiai célú eszközeinket leválasztottuk és értékesítettük. Több, mint 2 milliárd dollár értékben fejlesztettünk új épületeket, amelyek körülbelül 583 millió dollár árbevétel-arányos nyereséget hoztak. A stratégiai tőkeüzletágunk nagymértékben átalakult az elmúlt évben: összevontuk két nagy európai és két egyesült államokbeli alapunkat. Mindkét újonnan létrehozott alap értéke meghaladja a 9 milliárd dollárt, és vezető pozíciót töltenek be a saját régiójukban. 2,9 milliárd dollárnyi új tőkebevonást végeztünk el, az általunk kezelt idegen eszközállomány értékét pedig 28 milliárd dollárra növeltük. Vállalatunk kiváló pénzügyi helyzetét jelző mérlege tovább javult. Az elmúlt négy év során a tőkeáttétel 1100 bázisponttal csökkent, amellyel „A” hitelminősítést értünk el. A likviditásunk tekintetében a szabad pénzeszközök állománya 3,6 milliárd dollárt tesz ki, így rendelkezünk a kellő kapacitással ahhoz, hogy önerőből, organikus módon fi nanszírozzuk növekedésünket. Elsődleges pénzügyi teljesítmény mérőszámunk, az egy részvényre jutó FFO (Funds From Operations) 2,81 dollárt tett ki, amely 9,3 százalékos növekedés 2016- hoz képest. Az egy részvényre jutó nyereség részesedésének értéke 0,16 dollár volt tavaly. Az osztalék értéke 5 százalékkal, részvényenként 1,76 dollárra emelkedett. A tulajdonosi tőkére vetített hozam 25,9 százalék volt 2017-ben, és 66 százalék az elmúlt három évben. Az azonos eszközállományon (a megelőző és a tárgyév tekintetében) elért nettó működési bevétel növekedéséhez a Prologis nettó effektív hozzájárulása 4,7 százalék volt 2017-ben. A globális portfólió bérleti díjai 14 százalékkal a piaci átlag alatt maradtak, ami biztosítja a további növekedést.
– Milyen piaci igény alapozza meg, hogy a Prologis-nak sikerül csúcsra járatnia raktárkapacitásainak kihasználását?
– Az európai kontinensen a javuló gazdasági fejlődés és piaci hangulat, valamint az alacsony üresedés és a kiegyensúlyozott kínálat az ipari ingatlanportfóliók szinte teljes kihasználtságát eredményezte. Ennek hatására normalizálódott a kedvezmények mértéke, és emelkedtek a bérleti díjak. A pótlási költségek felgyorsult emelkedése további díjnövekedést vetít előre. A jelenleg fejlesztés alatt álló épületek építési költsége még mindig alacsonyabb, mint a 2000-es évek közepén. Az árképzés ugyanakkor folyamatosan változik. Az építési költségek a kontinens egészén évi 4–6 százalékkal nőnek. A legjobban teljesítő gazdaságokban és a legdinamikusabban fejlődő piacokon gyorsabb ütemű a növekedés, még a jellemzően alacsony és állandó inflációval jellemzett piacokon, így Németországban is. Egyes piacokon soha nem látott mértékű az építkezés, és a fejlesztések már kapacitásbeli korlátokba ütköznek. Az elérhető munkaerő, az anyagok, valamint a fővállalkozók és szakképzett alvállalkozók rendelkezésre állása mind fontos szempontok. Mindenesetre Európában minden feltétel adott a fejlődés további gyorsulásához. Az üresedés rekordalacsony szintje, a makrogazdasági helyzet alakulása, illetve a piaci hangulat a korábbi éveknél nagyobb szerepet játszik a növekedésben. A fejlődés kiegyensúlyozott, a piacon nagyrészt személyre szabott (build-to-suit) és igen csekély mennyiségű spekulatív tevékenység valósul meg. Mindezeken felül az építési költségek további emelkedése várható.
– Ez utóbbi milyen összefüggésben van a piaci követelményekkel az innovatív és zöld megoldások iránt?
– Mivel az építési költségek emelkedése közvetlen hatással van az ingatlanok bérleti díjára, ez számos piacon közös gondolkodást eredményezett a bérlők és a bérbeadók között. Előtérbe kerültek az úgynevezett okosépület-megoldások, amelyek az üzemeltetési költségek hatékonyabbá tételével részben ellentételezni vagy legalábbis enyhíteni tudják az építési költségek emelkedését. Ilyenek például az épületvilágítás-korszerűsítések (LED) vagy a felhasznált közművek valós idejű mérése. A zöld megoldások alkalmazásának célja nem elsősorban egy meghatározó költségcsökkentés elérése, hanem a bérbeadók és most már a bérlők környezettudatos gondolkodásának is része. Közvetetten azonban hatással lehet az ingatlan üzemeltetésére, ezért a költséghatékonyság a zöld megoldások hasznos velejárója lehet.
– A legutóbb elnyert márkadíj értékelése során a Prologis a legmagasabb pontszámot három kategóriában érte el: regionális kompetencia, innovációs képesség, konverziós erő. Mit jelentenek ezek a gyakorlatban?
– A márkaismertség fontos számunkra. Sok időt és energiát fektetünk abba, hogy márkatörténetünket azokon a területeken fejlesszük, amelyek ügyfeleink, részvényeseink és munkatársaink számára a legfontosabbak. A márkaépítés a jelenlegi piacon egy stratégiai kalkuláció eredménye, amely a márka fő értékeire és alapelveire épít. Azzal, hogy meglévő és jövőbeni ügyfeleinknek a márkánkhoz kapcsolódó pozitív élményt biztosítunk, olyan hosszú távú kapcsolatokat és emlékeket építünk, amelyeket ügyfeleink szívesen osztanak meg másokkal. Ebben rejlik a felismerhetőségre és a megkülönböztethetőségre épülő márkastratégia eredményessége.
– Eltér-e a magyar piac az európai átlagtól?
– A piac fejlettsége néhány régiós országhoz képest elmaradott, elsősorban a másodlagos piacok hiánya miatt. A szolgáltatási minőség egyenértékű bármely európai ország piacával, sőt a magyar szabványok sok esetben szigorúbb követelményeket támasztanak az új fejlesztésekkel szemben, például az energetika és tűzvédelem tekintetében. Ezek jelentős többletköltséget eredményeznek a beruházóknak, amelyek a bérleti díjakban is megjelennek. A magasabb építési költségeknek, illetve a szűkös kínálatnak köszönhetően a bérleti díjak 2016 óta nőnek, és mostanra megközelítik a cseh és szlovák piacok árszínvonalát. Tehát az európai kitekintésben már említett általános élénk kereslet is erősíti Magyarországon a díjnövekedési tendenciát. A hazai bérleti díjak átlagértéke 2017-ben 38 százalékkal volt magasabb, mint az előző mélyponton. Az interneten elköltött összegek aránya Szlovákiában kétszer, Csehországban pedig háromszor nagyobb volt, mint Magyarországon, ami rövid távon optimista jövőt prognosztizál a hazai piacon is az e-kereskedelem további várható növekedésével kapcsolatban. Azt gondolom továbbá, hogy a jelenlegi piaci helyzetben azok a lokációk lehetnek a leginkább versenyképesek, amelyek rendelkeznek a megfelelő számú és kvalitású munkaerővel. Az elkövetkező évek helyszínválasztási szempontjai közül ugyanis talán a leghangsúlyosabb az elérhető munkaerő lesz.
– Minek köszönhető, hogy tavaly a közép-kelet-európai régióban Budapesten nőttek legjobban a bérleti díjak, megelőzve a lengyel zónákat?
– Más európai logisztikai piacokkal összehasonlítva Budapest egy viszonylag hosszú és mély korrekciós időszakon esett át. 2013-ban itt a kiadatlan ingatlanok aránya még 24 százalék fölött volt. 2015 óta viszont a piac egyértelműen talpra állt, amit az üresedési ráta rekordgyors csökkenése (kb. 20 százalék/4 év) és a bérleti díjak növekedése (évente átlagosan 10 százalék az elmúlt két évben) jól mutatnak. Mindez azt jelzi, hogy Budapest kezd felzárkózni a régiós piacokhoz. Ezt az is mutatja, hogy a beruházások száma emelkedik Magyarországon is: 2016-ban rekordszintet, 225 millió eurót ért el a logisztikai ingatlanokba fektetett pénzek mennyisége.
– Ezek szerint a hazai ügyfelek már kevésbé árérzékenyek?
– Mivel az elérhető területek száma korlátozott, az ügyfelek gyorsabban döntenek, és a szemléletük is változik: egyre inkább értik az „A” kategóriás épületek és helyszínek fontosságát, és hajlandók gyorsabban elköteleződni a telítettebb piacokon. A mi tapasztalatunk az, hogy a szerződésüket megújító és az új szerződést kötő ügyfelek is elfogadják a megváltozott körülményeket. Mivel a Prologis hosszú távon tulajdonolja az általa fejlesztett ingatlanokat, folyamatos együttműködés és kommunikáció alakul ki az ügyfeleinkkel az üzemeltetés és a szerződésmegújítások kapcsán. Ez alatt ügyfeleink első kézből kaphatnak információt a Prologis globális portfoliójában tapasztalható trendekről, ezért sokszor nem éri őket meglepetésként egy magasabb bérleti díj akkor, amikor már a szerződéshosszabbításra kerül a sor.
– Fenntartható-e a növekedési ütem ebben az évben is?
– Egyelőre semmilyen jel nem utal arra, hogy a bérleti díjak emelkedése lassulna, vagy megállna. Európában és ugyanígy Magyarországon a legerősebb piaci fundamentumokat tapasztaljuk az elmúlt egy évtizedben. A kereslet erős, a kínálat kiegyensúlyozott, és az üresedési ráta minden eddiginél alacsonyabb. A kereslet mozgatói egyrészt az olyan, évek óta egyenletesen jól teljesítő szektorok, mint például az autóipar vagy az elektronika, másrészt olyan növekedés előtt álló szektor, mint az e-kereskedelem, amelynek területigénye egy hagyományos kiskereskedelmi raktártevékenység háromszorosa. Fenntartható és folyamatos gazdasági növekedés mellett ezek az ágazatok tovább nőnek, ami a logisztikai ingatlanok bérleti díjának folyamatos emelkedését eredményezi legalább az elkövetkező 12–18 hónap során.
NÉVJEGY
Kemenes László az üzleti tudományok BA-diplomáját a Nemzetközi Üzleti Főiskolán szerezte Budapesten, ami után BSc-végzettséget is szerzett ingatlan szakirányon. Több, mint 17 év régiós ingatlantanácsadói, bérbeadási és értékesítési tapasztalattal rendelkezik. Előzőleg a CB Richard Ellis és az Innosec Ingatlantanácsadó munkatársa volt, kereskedelmi és ipariingatlan-bérbeadás, -felértékelés és marketing területeken. A Prologis magyarországi ügyvezetőjeként a vállalat összes bérbeadási és fejlesztési folyamatáért felel a hazai piacokon, valamint felügyeli a projekt- és a létesítménymenedzsment, továbbá a pénzügyi osztályok munkáját. Minősített RICS-tag. Folyékonyan beszél angolul és társalgási szinten németül.
A PROLOGISPORTFÓLIÓ
A Prologis mind a tulajdonlás, mind az üzemeltetés és fejlesztés tekintetében a világ vezető logisztikai ingatlanvállalata. Tevékenysége központjában az amerikai, európai és ázsiai kontinenseket átívelő globális és regionális piacok állnak; 4 kontinensen, 19 országban aktív. Köszönhetően a kulcsfontosságú kikötőknél, logisztikai folyosóknál és az elosztás regionális csomópontjainál való jelenlétének, a vállalat a fejlett és fejlődő piacokat egyaránt képes kiszolgálni. A 2018. március 31-i adatok szerint világszerte mintegy 63 millió négyzetméter logisztikai és disztribúciós területtel bír, a kezelt eszközök értéke meghaladja a 81 milliárd dollárt. A vállalat körülbelül 1600 munkatársa világszerte 5000 ügyfelet szolgál ki. Működő portfóliójában több, mint 3260 épület található. Európában 17 millió négyzetméter logisztikai és disztribúciós területtel, 767 épülettel és 790 hektár fejleszthető területtel rendelkezik, hazánkban pedig 7 ipari parkban több, mint 656 ezer négyzetméter logisztikai területtel Magyarország vezető ipari ingatlanszolgáltatója. 2016-ban indították a válságot követő első spekulatív fejlesztést a budapesti piacon, amelyet rekordgyorsasággal bérbe is adtak. Azóta is folyamatosan vizsgálják a fejlesztési lehetőségeket, és több előkészített projektjük is van, amelyekről jelenleg tárgyalnak.
